都知道去年是上海旧改大年，但今年这股拆迁风暴不仅没停，还有点越刮越猛的意思。
年后上海各区陆续公布了2025年征地和拆迁补偿支出预算（不含崇明、金山），合计超过1402亿元。已经成近三年最高水平了。
之前跟各位讨论过接下来两三年，关于“两旧一村”的目标上海来到了关键节点期。也就是说今年开始，上海旧改又来到了一个新阶段。
大势之下，有个区的存在感格外强烈。没错，依然是徐汇。
去年作为拆迁大户徐汇就冲到了上海前列，今年更夸张了，直接领跑全市。2个数据特别醒目：
第一个，430亿。
这是今年徐汇给出的征地拆迁预算，快赶上黄浦、虹口、杨浦三区的总和了。上海全年也才1400多亿，一个徐汇独占了三分之一。
第二个，今年拿出的是2倍预算。
去年预算是233亿多，今年预算直接提了近一倍。对比2023年，更是到了4倍。
这么多预算、这么大动作，决心和野心同时摆到了明面上，看起来，徐汇要把黄浦大哥挤下巅峰自己当榜一了。
不过，为什么今年的徐汇比去年还猛？现在7个市区，徐汇又能否真正成为那个最厉害的区呢？
除了这轮拆迁的高调，从这个市区新贵身上挖出来的答案，真挺让我震惊的。
01
徐汇开启市区最大力度拆迁
整个中心城区来看，目前其他市区都是零星旧改。
比如黄浦越拆越精细，这两年最大头的一个老西门旧改项目，占地也才10万㎡。至于旧改大户的虹口，因为老棚户区密集加上各方压力，也一直是零星旧改为主。
相比之下徐汇就没这些顾虑了——这个区很新，空间充足、势头正盛。
所以各位可以看到这两年徐汇的拆迁动作有一个明显特点，就是大手笔。
不仅是市区最大规模。目前徐汇2025年的土地储备计划还没出，但随手统计出来的就有这么多。
2月还没过完，已经9个村子明确上桌吃饭了。
参考去年的103幅，可想而知今年会是怎样的天量土地。尤其今年首个旧改项目，张家弄片区，已经是黄金地段里的百年老弄堂了，右手霞飞苑，北边两步到Iapm环贸，地段天赋直接拉满了，动迁评估价也来到了84397元/㎡，实际叠加补偿和奖励，范围在10-15万/㎡不等。
这么高的奖励之下，1月下旬张家弄片区顺利全员签约，成功启动了拆迁。
图源：上海徐汇
上海体育馆旁边的天钥新村。六期直接原拆原建，按规划原来的9幢旧楼会变身成3栋高层、1栋多层的电梯房，还会加盖地下车库，老小区停车难问题再也不用发愁了。
除此之外，还有日晖六村、枫林新村、东安五村、襄阳南路452弄...也都在加速，包括今年徐汇又把漕宝路和龙吴路沿线的收储工作提上日程。
今年预计会有更多的拆迁项目逐渐问世。
除了数量上的多，徐汇拆迁工作还有一个明显特点，就是喜欢片区式的拆迁改造，很多单个项目的体量都不小。
去年的东安一二村拆了6000多户就先不提了，就说今年，2个月内上千户的旧改项目已经有2个。
东安旁边的江南新村，涉及的居住房屋1187张证，以及张家弄片区1185 证， 征收面积达到61738㎡。
再加上天钥新村、日晖六村等，仅仅4个项目加起来，就已经超过3000户了。
数据来源公开信息，仅供参考
单独看大家可能没什么概念。我拿虹口对比了下，2025年虹口计划的14个零星旧改地块，加起来3000余户。
注意，是全年一共14个项目。而徐汇目前的体量，还不到2个月，4个项目而已。
这么看起来，是不是徐汇的大手笔就很清晰了。所以开头430亿的预算，还有相当大的发挥空间。
02
这种大手笔也奠定了未来徐汇的一手豪宅格局
有一个惊人数字，至少3000套豪宅。也就是说，未来两三年内，徐汇大概率可以稳坐市区豪宅圈的头把交椅了。
2025年的拆迁计划依然在为新房市场做储备。那么有2个市场风向，就非常明显了：
第一个，徐汇将成为市区豪宅供应量最多的区域。
我随手统计了下，未来全区已经有10个以上顶流项目会成为豪宅预备军。
尤其徐汇滨江段，肉眼可见标点非常密集。也是未来富豪们重点关注的核心地带。
最近流量最大的东安新村，1月底官方已经放出了规划方案。按照徐汇规资局公示，这里未来的身份是世界级滨水综合体：东安健康科技城。
内有三块纯宅地，加起来约38.82万㎡的全新住宅空间，就在黄色部分。
图源：徐汇规资局
这个体量会给市场带来多少供应？
我粗略算了下，按平均主力大平层150㎡来算吧，也差不多有2500套房源集中呈现。如果有中小套数限制，实际供应不会低于3000套。
周边还有绿城徐汇滨江项目，这次预计120套不低于270㎡的纯大平层入市。
再加上江南新村和日晖六村也准备拆了，又会新增一波供应。也就是说单这个片区，就已经3000多套豪宅起步了。
图源网络，仅供参考
第二，如今的徐汇已经是妥妥的地王专业户。
最典型的就是东安一二村，周边狼环虎伺，个个不简单，附近1公里是绿城徐汇滨江，去年全国单价地王，拿地价就超过13万/㎡。2公里是宸嘉龙华地块，全国第二的单价地王，楼板价12.6万/㎡。
什么概念？全国前二的高价值土地，都集中在了徐汇，包括总价维度上，附近的香港置地启元拿地总价300亿，也是当年的全国地王。而东安一二村，大概率会成为超越这3座高峰的存在。
目前东安一二村的拆迁成本已接近500亿。毫无疑问的下一个全国地王，而且是史上最高。
这些顶级王者，全部被徐汇一个区集齐了，可见土 地价值的含金量。
徐汇还有大面积成片开发的核心土地，这也是其他市区完全不具备的。包括张家弄片区，出生即在“梧桐区”，也是显贵级别的衡复风貌保护区。
从上海市规划馆的模型及网传效果图来看，大概率会是高层+风貌别墅的组合。这可是豪宅中的豪宅啊，按去年风貌别墅行情来看，基本亿级起步。
图源：网络，仅供参考
所以除了包揽地王，未来房价上徐汇也有可能冲破天花板，直接carry上海楼市。
03
不止如此，徐汇的其他方面其实也是市区最猛
你会发现这里总是城市变化最快最明显的那个。
拿最典型的城市基建来说，去年底上海南站升级为高铁站，预计日均客流达到5万人次。徐汇也因此正式进入了高铁时代。
不要小看这次高铁升级，如今的徐汇已经是一个坐拥超级枢纽的市区了。这一点也是领先其他市区的很大优势，再加上还有机场联络线的如虎添翼。
图源：上海发布
目前从地图上看，景洪路站就位于徐汇区和闵行区交界处，出行很方便。
根据南站支线规划方案，未来和机场联络线的三林站打通也不是没有可能，到时候，徐汇又是下一个高度了。
其次就是产业迭代的速度，快得无法想象。
之前跟各位分享过一个“千亿”话题，就是上海国资发起的三大先导产业基金。
想不到的是，这条千亿赛道，徐汇一个区独占了600亿，这支基金背后，就是徐汇举全区之力投入的人工智能产业。
目前整个区的人工智能企业已经超过了1000家，产值超过千亿。
如今的徐汇，在产城融合这条路上已经遥遥领先了。
徐汇“一带六区”产城空间，图源：上海徐汇
漕河泾宝刀未老，西岸蓄势待发。互联网龙头企业有阿里巴巴、网易，要真金白银有，要流量人气也从来不缺。
尽管实力摆在这儿，但徐汇在招商态度上依然亲切，今年还会拿出50亿元专项资金来优化营商环境。只能说不仅卷，还懂得卷对地方。
除了硬实力，徐汇的软实力也相当拿得出手。
比如以前滨江带只是用来散步的。如今西岸梦中心的出现，也扛起了徐汇滨江的商业大旗。
图源：西岸梦中心@田方方
加上西岸特有的艺术氛围，已经成了年轻人的周末圣地。新商业不断出现，但旧商业也没有被放弃，尤其老牌商圈徐家汇的太平洋百货、六百。
上周2025重大项目白皮书里，已经可以看到它们未来的新面貌。而且速度很快，3月份马上就要开工了。
图源：上海徐汇
这就是徐汇一直以来的城市特性，新老之间会有一个很好的平衡。
有古典氛围的历史街区，也有年轻活力的潮流生活，连老菜市场都能新潮到和Prada联名，兼具生活和小资一体，也难怪1月开始，GUCCI、BOTTEGA VENETA这些奢侈品牌，会陆续撤出静安和黄浦，迁入了徐汇。
说明徐汇的消费力确实已经跻身全市前排了。
这么系统地看，如今的徐汇正在进行一场住宅、商业、产业、交通、市政的全维升级，华丽变身这个词，放在徐汇身上可能再合适不过了。
04
徐汇，已经悄悄变成了“市区一哥”？
这个问号背后，答案已经不难猜了。毕竟全方位的更新速度之下，肯定是需要一定底气支撑的。
去年，徐汇GDP总值市区第一。
官方数据上，徐汇地区生产总值3931.2亿元，总量跃居中心城区第一，就连财政收入增速，也是全市第一，同比增长12.37%，更是全市唯一两位数增长的区。
我看了下过去几年徐汇的GDP情况，发现如今的一哥地位，得来不易。
2017年徐汇GDP全市排名第七，市区排第四。
8年过去，如今的徐汇已经稳坐全市第三，市区第一的位置。
别看只前进了三个身位，但对打的可是黄浦、静安这种宗师级别的强者，而且还赢得很干脆。
包括另一个最直观的维度，房价。
我从后台拉了2组数据，对比非常明显。2019年后的5年内，上海滨江地段涨幅六成以上的，只有黄浦滨江和徐汇滨江。
徐汇滨江5年涨幅达到62%，仅次于黄浦滨江的65%，领先其他滨江段。
更夸张的是，这两年上海滨江二手房价陆续下滑。但去年和之前的高点相比，有且只有一个徐汇滨江是正数值。
数据来源：兔博士
数据是最直观的，徐汇滨江明晃晃的资产保值属性已经藏不住了。
这组数据背后，就是徐汇多年厚积薄发下的实力和底气，也是被市场和所有人公认的未来。
王座之上的徐汇，终于迎来了自己的黄金时代。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。
