不知道在上海的朋友们有没有发现，最近几年上海的楼市出现了很多新面孔：有像北京城建这样的地方国企，有宸嘉这样的新锐民企……
这其中，有一股不可忽视的力量，正搅动着上海楼市：中建八子。
到去年，中建八子中有6家布局上海，他们在上海攻城略地，打法相当凶猛。
让艳姐印象最深刻的还属中建二局旗下的中建玖合。
去年他们在上海合约销售额61.85亿，仅比中建壹品少了1个亿，在中建八子中排名第2，与大哥们的差距越来越小。而且，仅上海一个城市，就贡献了中建玖合近50%的业绩。
最近，中建玖合在上海这个重点区域，迎来新区首。
艳姐获悉，中建玖合党委委员、副总经理李坤，接棒中建玖合常务副总经理温标，担任中建玖合华东区域总经理。
去年中建玖合以63.66亿竞得静安区大宁地王，在大宁地王项目入市的关键节点上，区首进行换防，业内难免会有猜测：
中建玖合是否在酝酿更大的动作？
01
开疆“功臣”担任华东区首
李坤是中建玖合华东区域的“老人”。
2020年8月，中建玖合组建华东事业部，决心打开上海市场。当时还是中建玖合西南区域常务副总经理的李坤，就以华东区域总经理的身份外派上海，肩负开拓上海的重任。
李坤（图源官微）
到任后，李坤在上海的投拓效率相当高。
- 2021年1月，中建玖合以6.86亿竞得浦东新区滴水湖西岛临港金融中心商办地块，总建面28.58万㎡； 2021年2月，以32.86亿竞得浦东新区书院镇两宗宅地，总建面46万㎡； 2021年6月，以37.4亿竞得浦东新区临港顶尖科学家社区两宗宅地，总建面69万㎡。
不到一年时间便在上海连拿5个项目，中建玖合的兴奋溢于言表，认为“让二局地产业务扎根华东、深耕发展，迈出了关键一步！”；而在中建玖合，甚至中建二局内部，也评价李坤为“开拓华东的‘急先锋’”。
此后，李坤也顺理成章的升任中建玖合总经理助理。
不过在2021年7月，李坤调回总部，出任中建玖合副总经理，分管投资；中建玖合常务副总经理温标兼任华东区域总经理。
艳姐注意到，李坤在总部分管投资期间，中建玖合在北京、上海斩获多个重磅地块。
像2022年6月，中建玖合以总价66.82亿、溢价率15%、楼面价8.8万/㎡竞得北京朝阳区太阳宫地块，开发中建·玖合府项目，拿地3个月项目首开便日光，当年以超80亿网签金额成为朝阳区年度TOP1；2022年9月，以底价64.36亿、楼面价1.75万/㎡竞得上海嘉定地块，开发中建理想之地项目，2023年项目以120亿销售额位居上海楼盘销售排行榜TOP2；2023年7月，以总价54亿、溢价率15%、楼面价4.16万/㎡竞得北京大兴西红门地块，开发中建·玖玥府项目，去年项目以45.2亿销售额位居北京楼盘销售排行榜TOP6。
复盘李坤的履历可以发现2个相当清晰的标签：
一是在华东积累了大量资源，对于区域内的市场生态与打法相当熟悉。
李坤此前在上海虽然只待了1年，但属于开疆拓土式的角色，对上海、杭州、苏州的市场相当熟悉，与政府部门有过高频率的对接，与同行也有很多互动，其应对和处理复杂情况，经验和资源足够丰富。
二是在投拓端有很强的破局能力，也经历过市场震荡期的检验。
在不到1年的时间内，李坤便在上海拓展了5个项目，上调集团后，在北京、上海也斩获过多个重磅项目，而从这些项目后续的销售情况来看，都取得了现象级热销，成为支撑中建玖合的业绩粮仓。
李坤履新后，中建玖合3大区域+1事业部的架构也正式落位：
- 北京区域：中建玖合总经理助理、区域总经理江海洋； 华南区域：中建玖合副总经理、区域总经理周磊； 华东区域：中建玖合副总经理、区域总经理李坤； 昆明事业部：事业部总经理周牧。
艳姐也了解到，从华东区域总的岗位上离开后，温标后续可能会履新中建二局集团，具体会是什么岗位，艳姐也会第一时间关注。
02
上海楼市“交付冠军”
中建玖合的华东牌面
李坤此次履新的中建玖合华东区域，主要布局上海一个城市，是中建玖合在总部北京之外，最重要的一个业绩来源。
克而瑞数据，2024年中建玖合全口径销售额131.8亿，其中上海61.85亿、北京53.28亿。
也就是说，上海已经超过总部北京，成为中建玖合最重要的业绩来源。
艳姐看了下，过去几年中建玖合在上海打造的几个项目，都做到了热销。像浦东新区书院镇的中建·玖里书香项目，总计2090套，2021年12月开盘，目前网签率82%；浦东新区临港的中建·玖海云天项目，总计3601套，2022年3月开盘，目前网签率89%；嘉定区嘉定新城的中建·理想之地项目，总计2327套，2023年6月开盘， 目前网签率接近100%。
中建玖合在上海之所以能够取得热销，艳姐认为有两个原因：
首先是踏准了节奏。前几年上海的楼市确实好，不管是市区还是郊区，只要地段和品质过得去，确实好卖；
然后是产品力确实很抗打，还做到了超预期落地。
像在中建·玖里书香，为贴合“书院”板块气质、“书香”产品理念，他们落地了三进归家的中华礼序。
中建·玖里书香实景
项目内部规划了一条风雅礼序轴，并采用气势磅礴的“入府门、进中堂、至雅园”三进归家规制，巧妙串联起南北洋房和高层区。
他们还在社区内做到“移步异景”，书香氛围非常浓厚，以玉兰、香橼、石榴、海棠、紫荆、樱花等“花文化”为主题的巷道，让业主眼中四季皆有景。
外立面则兼具国风美学和几何张力，尤其是对空间的延展，上叠星空露台、下叠正对景观，与社区园林巧妙交织融合。
中建·玖里书香实景
在中建·玖海云天，这座以科技为底盘的超级大城，他们则将绿色智慧与社区无界融合。
像立面，57栋住宅楼全部按照绿色建筑三星级最高标准，采用了超低能耗围护结构、外墙保温一体化等技术，这些都是首次在临港落地。
中建·玖海云天实景
还有以科技为主题的景观规划，超级星光大道串联起全龄教育生活，“未来科技、信息革命、工业革命、自然科学”4个街区科普聚场，完美契合绿色科学住区的产品理念。
最出片的还是极具豪宅气质的银河效果的星空顶车库，车道地面采用了防滑马蹄石坡道铺设，两侧墙面则采用星云石搭配竖向灯条，这也是临港首个落地的精装修地库，落地效果丝毫不逊色于市区的豪宅。
在这样超预期的产品塑造能力下，去年中建玖合在上海交付近5600套房子，成为上海楼市“交付冠军”，还创下了4个月集中交付约5100套的惊人成绩。
仔细观察中建玖合交付项目背后的布局策略，有很强的“农村包围城市”的特点。
目前中建玖合在上海7个项目，除了去年竞得的静安大宁项目外，其余6个项目全部位于远郊。
也因此，前几年中建玖合项目虽然热卖，但有2个bug：一方面受制于区位，整体货值偏低，属于典型的“走量型”项目；另一方面这两年市场逆转，远郊楼盘去化困难。
艳姐看了下，目前中建·玖里书香、中建·玖海云天都处于尾盘状态，大约还有40亿左右的货值，也就只够卖半年时间。
也就是说，中建玖合在上海的货值告急。
也因此，去年9月竞得的静安区大宁地王项目，对中建玖合极具战略意义，既补充了货值，又实现了在上海核心区的布局。
03 结语
行业还在筑底，但底到底在哪里，恐怕没人能说得清。
唯一能确定的是，房企销售额在普遍下降，亏损房企的名单也越拉越长。
不过，上海风景独好！去年上海新房成交约5400亿、二手房成交约7500亿，再次逆势领跑全国。
但竞争也异常惨烈，TOP10房企中竟然有4家新面孔。
对房企来说，想在上海闯出名头不容易，保住地位更不容易。
去年中建玖合在上海的销售额是61.85亿，比上一年少了近100亿，下滑超60%，也拖累中建玖合业绩下滑20%，与中建八子几个大哥的差距越拉越大。
中建八子2024销售额（数据来源克而瑞）
可以预料，李坤和中建玖合华东区域，未来的担子不轻。
李坤重返上海区首后，中建玖合在华东的投拓方面，特别是静安大宁地王项目的打造上将带来怎样的惊喜，我们也拭目以待。
本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。
