深陷巨亏的万科，再迎重磅消息。
近日，万科向大股东深圳地铁转让了2个标的：
- 深圳红树湾项目49%投资收益权； 深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权。
转让完成后，万科将套现超13.5亿。
实际上，万科的这次资产处置相当迅速：1月27日，春节前的最后一个工作日，万科才与深圳地铁签订上述2个标的资产的转让协议；2月5日，也就是春节后的第一个工作日，深圳地铁万科投资发展有限公司就已完成登记变更和更名，多位高管发生变更。
这也意味着，万科正式退出深圳地铁万科投资发展有限公司股东行列。
就在辛杰上任万科董事会主席的第一时间，便开出“拯救”万科的药方，其中最重要的一条是：聚焦核心业务，清理非核心资产。
不仅如此，又在刚刚，2月10日，万科发布《 关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告 》称，其获得了大股东深铁集团28亿元的借款支持 。
可以预见，一方面，未来万科会有更多非核心资产摆上货架。另一面，深铁各种形式坚定支持万科。
近日万科一顿操作猛如虎，让我们惊叹深圳速度。或许，我们已经能看到万科浴火重生的曙光，又或许，见证万科接下去如何一步步变身“深科”的奇迹时刻。
01
净赚31.7亿
万科获大股东真金白银支持
向大股东深圳地铁转让上述2个标的资产，万科套现超13亿。其中：深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权0.58亿；深圳红树湾项目49%投资收益权12.92亿。
深圳红树湾项目的含金量更高，对万科也有着特殊的意义。
2014年，万科在深圳拿出45.3亿元中标深铁集团的红树湾BT融资项目，地块建筑面积达57万平方米，万科获得49%权益、其余51%权益归深铁所有。
红树湾项目位于深圳湾超级总部基地的西侧，总占地6.83万㎡，计容总建面约为41.9万㎡。其中办公23.1万㎡，商业约9.9万㎡，酒店约4万㎡，商务公寓（深铁万科瑧湾汇）约9万㎡。项目于2021年12月竣工。
深铁万科瑧湾汇
根据当时的协议，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后，按权益比例分配税后利润；未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有。
此次转让的深圳红树湾项目，主要是持有型物业，也就是重资产。
当然，万科通过这个项目，达成了3个目的：
- 从龙华、龙岗等郊区，重返深圳核心区域； 转型城市配套服务商； 与深圳地铁建立深度合作关系。
更直接的是，赚足了真金白银。10年时间，万科投入47.75亿，赚了31.7亿净利润。
相对于去年450亿的巨亏，万科向大股东转让2个资产套现的13.5亿，或许还不够塞牙缝，但向外界传递了一个明确信号：
在深圳地铁全面接手后，万科在加速处置非核心资产。
除了以上信息，2月10日来自深铁真金白银支持万科的好消息又来了：万科获得了大股东深铁集团28亿元的借款支持。
公告还披露了此次借款万科需要配合的“条件”，这样的“条件”足见诚意。
1，利息方面：借三年，借款利率按年化2.34%计算 ，甚至 低于全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR。
2，抵押方面：万科提供不超过价值40亿元的资产进行质押 ， 初始是以公司持有的“万物云”（2602.HK）市值为40亿元的股票提供质押担保，从市场惯例看，股票质押融资业务的质押率通常为30%至60%，而本次，深铁集团直接将质押率设定为70%。
艳姐只想说，平时我问亲戚借钱3年，对方都肯定不止要2.34%的年化利息。
只能说，深科，不对，万科，这次真的是得到深铁的诚意与实力支持。
02
最赚钱的地铁公司
靠“副业”年赚百亿！
能全面接手万科，深圳地铁的实力不容小觑。
在内地地铁圈，深圳地铁常年霸榜内地“最赚钱的地铁公司”的名头。
先来看这张图，2019年，深圳地铁营收209.9亿，排名第7，但净利润高达117亿，是其它21城地铁公司净利润的数倍，非常强悍。
在大家的传统认知中，地铁建设投资巨大、回报周期长，靠票价收入做到保本甚至微利都很艰难，利润主要来源于政府补贴。
但深圳地铁的模式类似于港铁，赚钱靠“副业”——“轨道+”的“站城一体化”，以及投资。
艳姐看了下，深圳地铁的利润来源主要有3块：轨道交通建设运营与资源运营、站城开发、投资。
轨道交通建设运营与资源运营比较好理解，就是传统的地铁等建设和运营；站城开发主要是地铁上盖物业的地产开发，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等业态；投资主要是对万科的持股。
深圳地铁2023年报显示，营收贡献方面：轨道交通建设运营与资源运营贡献营收102亿、占比40.75%；站城开发贡献营收147亿、占比58.53%。
利润贡献方面：轨道交通建设运营与资源运营毛利润亏损24亿；站城开发毛利润55亿；投资收益48亿。
换句话说，深圳地铁能坐上内地“最赚钱的地铁公司”的宝座，地产开发和投资收益功不可没。
像地产开发，2021年到2023年，深圳地铁的销售规模分别为268亿、270亿、334亿，深圳楼市的隐形霸主。
深圳地铁近年地产销售规模
去年，他们在深圳开发的深铁前海时代·尊府就以81.46亿销售额排在第4位，卖的相当火爆。
像投资，2021年到2023年，深圳地铁的投资收益分别为64亿、68亿、48亿。虽有所下降，但仍然相当可观。
深圳地铁近年投资收益（单位：亿元）
在“副业”的加持下，深圳地铁的利润表现一枝独秀，坐稳内地“最赚钱的地铁公司”的宝座。
03
还会成为万科的“白衣骑士”吗？
节后开工第一天，来自深圳地铁的中高管全面进驻万科办公，效率相当高效。这次，深圳地铁似乎再次扮演了“白衣骑士”的角色。
之所以说是“再次”，还得从10年前的“宝万之争”说起。
艳姐简单跟大家回顾下“宝万之争”。2015年的股灾之后，险资在资本市场攻城略地，密集举牌A股上市公司，行业龙头万科就被同在深圳的宝能盯上了。
那时的万科，一年净利润近200亿，账上货币资金高达500多亿，但市值才1000亿左右。
在宝能系多次举牌后，万科的股权架构明显变化：宝能系持股25.4%、华润系持股15.29%、恒大系持股14.07%。
这样的股权架构意味着，万科的管理团队将大概率出局，而万科的未来也面临诸多不确定性。
那两年，万科管理团队恐怕是整个地产圈最忙碌的，飞北京、跑香港，目的只有一个——“狙击”宝能。
后面的事情大家都知道，在万科管理团队的运作下，特别是险资监管新规出台后，宝能系、恒大系相继退出。
“宝万之争”的结局也很有意思：
- 华润清仓15.29%万科股份，算上历年分红，赚了超400亿； 宝能陆续清仓25.4%万科股份，前后大约赚了300亿左右； 恒大清仓14.07%万科股份，亏了大概70亿； 深圳地铁以664亿代价，接手华润+恒大手上的万科股份，持股29.38%，成为万科第一大股东； 王石辞任万科董事会主席，交棒郁亮。
以664亿代价成为万科的第一大股东，深圳地铁第一次扮演了万科的“白衣骑士”的角色。
艳姐在前面讲过，深圳地铁能成为内地“做赚钱的地铁公司”，来自万科的投资收益功不可没。
我们来看这张图，从2017年开始，深圳地铁的净利润出现爆发式增长，是内地首家净利润达到50亿、100亿的地铁公司，相当夸张。
深圳地铁历年营收、净利润情况（单位：亿元，数据来源企业年报）
如果再仔细看，深圳地铁的利润表现，与万科的走势已经深度“绑定”。
万科近年财务情况（单位：亿元）
万科“暴雷”后，深圳地铁的日子似乎并不太好过：
- 2024年前3季度，深圳地铁营收123亿，净利润亏损80.74亿，历史最高亏损纪录； 总负债3039亿，资产负债率57.55%； 一年内到期债务277亿。
中诚信国际在深圳地铁的信用凭借报告中透漏的信息则更有指向性：万科股份经营业绩下滑明显，投资收益贡献度随之下降；所持万科股份股权对应市值已低于其账面价值。
确实，除了万科业绩下滑带来的拖累，更大的压力恐怕来自持股万科的浮亏。
艳姐大致算了下，当年深圳地铁投入了664亿，其中大约400亿来自贷款，按4%利率算，8年利息128亿；
每股成本大约20.47元，目前万科的股价为7块多，另外8年分红160亿。
这样算下来，深圳地铁在万科身上浮亏了近400亿。
再回头看宝万之争时的华润和宝能，一个赚了400亿，一个赚了300亿，真的是商场如战场，胜负或许真的就在一念之间。
更致命的是，随着万科巨亏、暂停分红，如果坐视不管，恐怕深圳地铁将会被万科拖累，对深圳国资也会是一笔不小的损失。
当然，2024年前3季度，万科的营收是深圳地铁的近20倍，两家企业完全不是一个量级。这意味着仅凭借深圳地铁一家公司，基本很难成为万科的“白衣骑士”。
不过艳姐也看到，根据《深圳特区报》的报道，深圳国资委就表态：
“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”
深圳地区8家银行也将“全力保障其整体融资规模稳定”“帮助万科增强流动性，实现稳健经营。”
最终，成为万科“白衣骑士”的，还是深圳地铁背后的深圳国资，目的只有一个：让万科“活下去”。
这样的待遇，其他房企也只有羡慕的份儿了。
本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。
