作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
十年内，公司两次陷入困境，这样的遭遇，发生在佳兆业董事局主席郭英成身上。
11月3日，佳兆业担保的一笔理财产品未能及时兑付，涉资3亿，随后公司主动召集投资者前往嘉里中心协商，管理层也提出了一份详尽的还款方案，但截至目前，双方尚未达成一致。
这次事件，让佳兆业的资金困境浮出水面，投资者担心，公司是否有能力偿还接下来的各种其他债务，尤其是美元债。
佳兆业内部人士表示，公司目前遇到的是现金流问题，过去几个月到现在，公司也一直在努力自救，接下来包括加快销售、处置资产、设法融资等化解危机的手段，都会努力实施。
近期阳光城、佳兆业遭遇的困境，并非特例。华尔街见闻了解到，9月份以来，因个贷收紧、机构抽贷、债券暴跌加剧，诸多房企都同时面临经营性和融资性现金流突然中断的困境，这样的情形，在房地产历史上极其少见。
佳兆业，深圳千亿房企，号称“旧改之王”、“不死鸟”，曾经抗住了黑天鹅影响，穿越了上一轮调整周期，那得益于2015-2018年市场的爆发，而这一次，郭英成将如何渡劫？
理财逾期
这一次，让佳兆业突临窘境的，不是其死死防守的美元债，而是内部理财产品的兑付。
11月4日，一群投资者来到深圳罗湖嘉里中心，就理财兑付方案进行沟通，这次沟通是佳兆业方面主动召集的。
前一日，不少投资者接到了锦恒财富工作人员理财产品兑付困难的通知，同时也被告知，有什么诉求可以在11月4日到嘉里中心去反映，佳兆业和锦恒财富的管理层都将在场。
当天，佳兆业拿出了诚意。集团总裁麦帆、CFO吴建新、锦恒财富集团主席万兵、等管理层均来到了现场。
华尔街见闻了解到，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品本金119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计本息127.88亿元。目前出现到期未兑付逾3亿元。
逾期的这部分涉及5只产品，本是10月31日到期，但由于是周末，所以兑付顺延了1-3个工作日。有投资者表示，在11月1日、2日，理财产品还是及时兑付了的，然而本该于11月3日兑付的产品却未能如期打款。佳兆业方面人士也证实了该投资者的说法。
华尔街见闻从多处了解到，佳兆业本计划用10月29日开的一个新盘部分预收款进行产品兑付，然而到了11月2日，却因预收款进入银行监管账户而被冻结。这也导致11月3日到期的理财产品未能及时兑付。
麦帆在沟通会上表示，过去几个月，佳兆业财务上遇到了不少困难，但一直在坚持产品兑付。直到上周五（10月29日），终是遇到“阶段性的难以为继”。
他向投资者保证，锦恒财富产品均有对应的地产资产,集团将加快回收此类项目的销售回款,用于本金及利息的兑付。同时，集团也在着手处置一些重大资产，补充兑付资金。
现场，管理层披露了18个位于深圳的拟处置资产清单，从南山东角头到深圳佳兆业中心，涉及住宅、办公、酒店和公寓等多种业态，合计权益货值未818.25亿元，银行融资余额为203.83亿元。这些资产会在今年年底前至22年10月之间陆续处置完毕。
随后，应投资者要求，管理层在现场也给出了一份初步的兑付方案。其中，本金到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，利息则产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每3个月兑付25%，一年内兑付完毕。
有投资者估量了一下，自己本应到手的本息，按照管理层给的方案，要等两年半才能陆续拿到，故而还是提出异议。
众多投资者意见不一，让现场显得十分嘈杂。管理层们干脆拉出一块小黑板，让投资者把诉求写在右侧，自己把建议写在左侧。
佳兆业董事局主席郭英成也在当天电话连线现场投资人称，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法兑付。
截至11月4日17点，佳兆业的还款计划仍未能得到投资者的一致认可，最后只能改期再次进行讨论。
艰难自救
从11月4日的沟通会可以看出，佳兆业还是拿出了解决问题的诚意的。
在此之前，佳兆业着力更多的是自身债务的偿还，努力确保不违约。因为公司不想再融资受到影响。
就在上个月，市场一度传言佳兆业有一笔10月9日到期美元债利息未还。但很快，佳兆业就做出澄清和说明，称偿还该笔美元债利息的资金已在10月8日划拨。同时也将境内部分资金划拨至香港，会根据市场行情在合适的时候，提前回购部分将于2021年12月7日到期优先票据。
佳兆业方面还表示，会把8月底发行的一笔2022年到期的3亿美元优先票据，作为12月到期债券的备付资金，内部也会准备大约1.4亿美元来回购美元债。
然而意外还是发生了。随着10月初花样年的“意外躺平”，整个美元债市场的信心就此被彻底粉碎。无论企业是否发生实质违约，只要市场上出现一点风吹草动，债券就先跌为敬，甚至跌至违约的价格以下（不到30）。
而包括标普、惠誉在内的国际评级机构在10月份中，密集下调了一批内地房企的评级，佳兆业也位列其中。
评级下调之后，不仅触发了部分债券提前偿还的条款，一些金融机构原计划的融资也突然中止。
这让佳兆业一下子陷入了流动性危机。随之而来的预售资金监管趋严，又阻断了回款－兑付的路。
即使如此，为了避免违约，佳兆业继续“勒紧裤腰带”过日子，同时将各类资产摆上了货架，补充现金流。“公司和老板都不想躺平，”佳兆业员工说。
10月底，佳兆业对组织结构进行了调整，将销售情况一般的成都、北京城市公司撤去，相关职能和人员划归区域；包括深圳、广州和杭州在内的热门城市，加入打折促销住宅的队列中；将自己手里核心的资产，位于深圳、广州等区域的十余个旧改项目拿了出来，计划和其他企业进行一些股权合作。
旗下物业佳兆业美好67.18%股权，被抵押给了中国山东高速金融集团有限公司，这是佳兆业持有的所有股份。
华尔街见闻也了解到，佳兆业美好也有出售计划，龙头物业企业也都有所接触，只不过在目前的市场环境下，买家们都非常谨慎。
据悉，深圳监管部门也将在11月5日召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两个企业流动性问题。深圳住建局已通知了佳兆业和花样年参会。
从阳光城到佳兆业，房地产行业突然涌动着一股股悲情。对陷入危机的房企，同行不再侧目，地产人感同身受，心有戚戚焉。
过去6年，佳兆业曾在9个月的时间里，从资产千亿到遭遇“锁盘”、被收购、债务重组，再到多家银行机构盟友的千亿护航，慢慢复活。并且在随后的几年里，从一家净负债率300%的高危房企转为绿档房企。
这种不放弃的态度，也是佳兆业员工、行业对这家公司的期待：“不死鸟”能再次浴火重生，在行业的寒冬点燃希望的火把。
