富有并不可怕，可怕的是富有之后仍不懈努力。徐汇区就是这样的典范。
底子本来就好，近几年又在旧改和拆迁项目上疯狂砸钱，切实做到了商圈、住宅、轨交枢纽、产业、道路面面俱到。城市更新项目遍地开花，成效显著。
愈来愈好的徐汇，在2024年上海16个行政区中，财政收入增长最强劲，同比增速达12.37%，是唯一实现两位数增长的区域。
徐汇区财政收入一路高歌猛进，背后不仅有核心产业和商圈消费的强劲表现，还得益于旧改项目的有力推动。
2024年徐汇诞生了全国单价地王，又完成了上海史上最大单地块规模拆迁。2025年徐汇又马不停蹄继续往东大拆大建。
01
泼天富贵降临江南新村
上月中旬，上海高层会议定调了未来几年的城市旧改工作。
态度坚决地明确了三个目标：
- 2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。 2026年底，全面启动城中村整体改造项目。 2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
这意味着，上海新一轮的大规模拆迁旧改，要开始了。
这一次，拆迁大户徐汇又跑在了最前面。
紧跟东安新村的拆迁步伐，2025年开年，江南新村又传来拆迁征询消息。
一村二村全部在征集范围内，同时还有小木桥路511弄1-6号，涉及1187户家庭。
江南新村位于斜土路街道，原来是江南造船厂的职工宿舍，典型的老公房，最早一批房源已有六、七十年的房龄。
小区南侧就是内环，直线距黄浦江约800米，向西300米是已经动迁的东安一村二村，两块地具有合并开发的潜力。
地理位置上，江南新城更靠近徐汇滨江，所以这里的拆迁成本可能会超过东安新村的15万/㎡。
地块周边豪宅环伺，有去年以17.8万均价入市的香港置地启元、单价地王绿城徐汇滨江，还有14.3万的中能建项目，目前这些新盘均已售罄。
目前徐汇的新盘不多了，如果这块地拆迁后以纯住宅用地出让，可能又是徐汇新地王。
有了拆迁预期，江南新村的房价也开始逆市增长。
2024年还是八九万的成交价格，2025年最新的成交单价已经12.7万了。
地段好、小户型、待拆迁，buff叠满，江南新村的老破小穿越牛熊，翻倍增长，越老越值钱。
现在挂牌价已经逼近14万/平。
02
徐汇今年还有哪些老小区要拆迁？
在拆迁这件事上，徐汇是站在鄙视链顶端的区域。
2024年徐汇区的拆迁补偿支出预算为233.39亿元，仅次于大浦东306亿。
而徐汇区全境面积还不到55平方公里，也就是说平均每平方公里要砸进去4个亿。
放眼全国，哪个区有这样的待遇？即便是上海头牌黄浦区，拆迁补偿也逊色于徐汇。
近期网上爆料，这几天东安一村的动迁款已经开始陆续发放了。约38㎡的房子能拿到600万，75㎡的房子能拿到近1100万。
真是羡煞旁人，其他徐汇土著都盼望着，什么时候轮到自己家。
我们也梳理了今年徐汇区有动迁可能的老小区最新的动态：
张家弄片区
1月22日，位于IAPM南侧的张家弄地块旧改100%签约，成功动迁，涉及1185 证居民、61738 平方米征收面积。
天钥新村
1月23日，涉及628证居民徐汇区枫林街道天钥新村（六期）旧住房更新项目已完成100%签约。
根据规划，天钥六期的旧住房更新项目会拆除原有的9幢旧房屋，新建3幢高层、1幢多层带电梯住宅，并新增地下车库和配套用房，居民按“拆一还一”原则回搬。
龙华西路123、125号地块
1月20日，徐汇龙华街道的龙华西路123、125号地块已启动意愿征询。
根据最新规控，地块拆迁可能与天钥桥路贯通工程有关。这里紧邻11号线、12号线龙华路站，马路对面是龙华会和龙华寺。旁边500米的宸嘉龙华地块上的“老破小”和龙华中学都已经拆除了。
这几年龙华西岸板块的拆迁真不少，徐汇拆迁速度真的很快。
日晖六村
早在2023年的时候，日晖六村就进行过摸底调查，但一直未有结果。
今年终于有了新进展。政府采招网公示了采购流程，在2025年斜土路街道的工作内容中，涉及日晖六村的信息为“推进日晖六村37-47号日住房成套改造项目”。
所以日晖六村大概率在今年启动改造。
枫林新村、东安五村、中山新村
1月27日，徐汇规资局正式公布了东安新村的规划。从《徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案》可以看到，这些规划区域还涉及到了3个住宅区：枫林新村、东安五村、中山新村。
如果东安新村要打造一座涵盖地标建筑、住宅、办公、商业街区、研发、社区配套的城市综合体。这三个住宅区的部分地方可能也会有配合动迁的预期。
03
欣欣向荣的徐汇
对于老城区如何持续焕发新生，徐汇无疑提供了一个绝佳的范例。
在大力推进城市更新的过程中，徐汇区实现了旧改与建设齐头并进，学区房价值也随之不断攀升。整个区域呈现出一片欣欣向荣的景象，居民们对未来发展充满信心。
作为徐汇人，生于斯，长于斯，热爱这片土地，也愿意投资这片土地。每一个拆迁项目落地，都会诞生成百上千户千万家庭。如果这些拆迁户持币入市，对徐汇区的豪宅市场也将是一波强助力。
可以说每一位徐汇居民都成为了城市发展的受益者，共享着区域发展的红利 。
04
结语
当下，开放商都愿意拿钱投资上海，尤其愿意重仓上海的城央地段。看中的不仅是其成熟的商业配套和优越的地理位置，更是这里持续的城市更新和旧改带来的巨大潜力。中心城区加速旧改，腾好地，卖好价，建好房，形成了一个良性循环。
然而，随着房价的不断上涨，旧改的难度也在增加，特别是在历史风貌保护、居民安置以及资金平衡等方面，面临很多挑战。
未来的城市更新，可能需要更多智慧和创新手段来应对这些问题。
本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。
