从1994年的君万之争，到2015年的宝万之争，再到2024年的债务危机，政府专班进驻，这是万科历史上的第三次渡劫。
从控制权之争，到失去管理权，这可能是万科最后一次“劫”了。
01
万科，最终会变成什么样子？
在中国房地产行业的发展史上，万科始终是一个标志性符号。
它的三次重大危机——1994年“君万之争”、2015年“宝万之争”以及2024年至今的债务危机，不仅折射出企业治理的复杂性，更成为行业周期与时代变迁的缩影。
万科的每一次危机都像一场渡劫，考验着企业的韧性，也重塑着行业的格局。
从这一次的万科劫来看，十年后的万科，会是什么样子的？
国资全面进驻后的万科，找一个企业管理模本的参照，或许是现在的华润，金地，或者绿城。
02
第一次渡劫：君万之争（1994-1995）
股权分散的早期警示
1994年，君安证券联合四家万科股东发起“逼宫”，试图通过改组董事会夺取控制权。
这场危机暴露了万科股权高度分散的隐患：创始人王石仅持股不到1%，而君安证券通过联合股东持股比例达到10.73%，直接挑战管理层权威。
王石通过分拆君安阵营、争取中小股东支持，最终化解危机。
经此一役后，万科引入华润作为第一大股东（持股14.89%），形成“大股东不干预+职业经理人主导”的治理模式，成为此后20年稳定发展的基石。
君万之争给予企业管理的启示： 股权分散虽有利于管理层自主权，但也为外部资本入侵埋下伏笔。
03
第二次渡劫：宝万之争（2015-2017）
资本野蛮人的时代烙印
2015年，宝能系通过险资杠杆在二级市场疯狂扫货，斥资数百亿元连续举牌，持股比例一度达25.4%，成为万科第一大股东。
这场争夺战的本质是资本对优质资产的“围猎”：万科彼时市值被严重低估，且股权分散，成为险资眼中的“肥肉”。
万科管理层以王石、郁亮为核心，通过停牌、引入深铁集团重组、舆论战等方式反击，最终在监管介入下，深铁以29.38%持股成为新控股股东，宝能逐步退出。
在千钧一发之际，经过王石及万科的万般周旋，关键转折出现了。
在政策层面，保监会对险资举牌的收紧，直接削弱了宝能资金来源。
在资本博弈上，恒大短暂介入（持股4.68%）加剧了混战，最终成为深铁入局的“垫脚石”，恒大获利而去。
在治理重构上，深铁作为“财务投资者”，延续了万科管理层的独立性，但过度依赖单一股东的问题仍未解决。这也为第三次渡劫埋下了伏笔。
宝万之争给与的教训是，资本市场的规则漏洞与政策风向的突变，足以颠覆企业命运。
宝能万科之争落幕后，王石正式卸任万科。
2018年9月，万科内部会上提出“活下去”。这一口号，惊呆行业。然而，万科作为行业吹哨人，自身并未警醒，或许由于船大难掉头，依然在规模的路上航行。
2023年万科依然斥资830亿元拿地。
2024年万科年报显示巨亏450亿元。
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第三次渡劫：2024年债务危机
行业寒冬下的生存考验
2024年，万科遭遇成立以来最严峻挑战。
1，财务崩塌：归上市公司亏损450亿元，合约销售额从2020年7000亿元峰值跌至2024年2460亿元，经营性现金流首次转负；
2，信任危机：供应商公开声讨、投资者指责管理层“躺平”，甚至被预言“2025年必违约”；
3， 债务压顶：2025年到期债务超200亿元，融资渠道冻结，被迫“断臂求生”——出售上海七宝万科广场、深圳超总地块等核心资产，7折甩卖资产回血；
4，政府介入：2025年初，政府工作组全面进驻，协调债务重组与资产处置，标志着危机已从企业层面升级至系统性风险。
万科第三次危机的深层原因在于，
1）行业下行： 房地产销售萎缩、价格下跌的“L型”周期持续，万科未能及时转型轻资产模式；
2）战略失误： 多元化扩张（物流、商业等）拖累现金流，而“小股操盘”模式在行业低迷时反噬利润；
3）治理僵化： 深铁作为国企股东缺乏灵活支持，管理层应对危机的决策迟缓。
万科的自救与困境，通过REITs发行、银团贷款、高管增持等举措筹措资金，但市场信心崩塌下，这些努力杯水车薪。其困境与恒大、碧桂园等房企爆雷共同印证了， 行业“大而不倒”神话终结，唯有“活下去”成为最低纲领。
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万科三次危机的共性反思
股权结构的双刃剑， 从君万到宝万，分散股权既避免了一股独大，也招致资本觊觎；而深铁入局后，国企股东与市场化管理的矛盾在危机中暴露。
政策与周期的支配力， 无论是险资监管收紧，还是行业调控加码，外部环境的变化始终主导企业命运。
管理层的局限性， 王石时代的理想主义、郁亮时代的精细化管控，在行业剧变前均显乏力，反映出职业经理人体系在极端风险下的脆弱性。
在跌宕起伏的地产三十年，万科是行业理想与情怀的背影，已渐行渐远。
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地产未来：生死局中的行业启示
万科的第三次渡劫尚未落幕，但其命运已与行业深度绑定。
从短期来看，政府工作组的介入或能避免债务硬着陆，但资产贱卖与信用修复需数年时间。
从长期来看，房地产从“高杠杆扩张”转向“存量运营”的模式革命中，万科能否凭借物业、租赁等业务重生，仍是未知数。
手哥有房地产三个时代的思考，不同时代，对应房企和营销的不同红利。
万科困境给予行业的镜鉴是，当周期红利消退，唯有敬畏风险、重塑现金流管理能力，方能在风暴中幸存。
这场渡劫，或许正是中国房地产从“黄金时代”迈向“黑铁时代”的残酷成人礼。
本文来自微信公众号“地产操盘手”，作者：手哥+DS，36氪经授权发布。
