统计局昨天公布了房地产年度成绩单，原以为数据会难看的，比如8万亿多点点。但没想到，统计局官宣2024年房地产销售9.68万亿。
行业体感这么差，经济萎靡，竟还有10万亿。这让很多人诧异，不解。
01
怎么看9.68万亿？
有对比就会有感知。
首先，与其他行业比，比如与这2年体感比较火爆的汽车行业、手机行业比，汽车行业24年预计不到4万亿，而手机行业大概1万亿。显然，落寞的房地产，你对它再悲观，它，也是妥妥国民第一大行业。
很多时候，我们只看到趋势乏力，但没看到绝对体量巨大的背后还有“机会”！
其次，跟自己比比。
房地产之前21年18.2万亿的天量，到如今24年的9.7万亿，腰斩了一半，短短3年，也是醉了、罪了。
何必如此？行业是要调，但不是这样哀鸿片野！
02
9.68万亿，数据水分大不大？
说实话，肯定大。怎么讲？
其一，数据打架的厉害。
一般逻辑是，房地产行业专业数据一般会准于国家统计局数据。
毕竟统计局有止跌回稳的政治目标在这里摆着，当然也可能老潘想多了。
但对比之下，国内房地产三大专业数据机构中指，克而瑞，亿翰所统计的数据几乎都是下降30%左右。
比如中指院官宣2024年百强房企销售总额4.36万亿，同比下降30.6%。但对比之下，统计局公布是24年销售额同比下降17.1%。
两者同期跌幅是1倍的差距。
按正常逻辑，百强房企尤其是央国企凭借身份，品牌，产品和背后专业运营体系，往往在产品销售去化、价格竞争力，流速都会比没有品牌没有身份且产品竞争力弱的中小房企会高。
即全国销售跌幅，要比百强房企销售跌幅，要更“猛””才合乎常识。但眼下“百强”地产精英们24年都大跌30.6%，但全国却才跌了17%，这不科学！
其二，2024年工抵房的数据贡献应该在降低。
要钱没有，要房就有。过去爆雷房企在爆雷早期的21年，22年，往往大面积、大幅度用房子去抵债即所谓的“工抵房”，而这也被算作销售额，整体占比大概15%左右。
但随着23年，24年房企能偿债的都偿了，能抵的都抵了，那么24年工抵房的占比应该小了太多。
一个典型的变化是头部爆雷房企的销售额从21年到24年开始加速坠落，大多跌幅已经超70%、80%。这也变现说明爆雷房企抵房销售部分，能抵的都抵的差不多了。
所以，综上，24年统计局公布的9.68万亿，实际市场销售，可能并没那么多！
03
从21年18.2万亿跌倒如今24年的9.68万亿，考虑到24年跌幅17.1%，百强跌幅30.1%，从这2个“不小”的下跌速度的惯性来看——
25年如果没有大手笔扭转乾坤，25年大概率依旧会惯性下跌。
对此，社会各方也看空25年。
即使926超级救市，眼下国外高盛摩根以及国内专业机构都预测2025年预计下跌10%左右。甚至高盛预计如果8万亿救市的力度没落地，那么25年房价不排除下滑20%。
事实上，眼下地产人个体，房企个体“再努力”没用了，房地产的走势完全是政策脉冲驱动。
救市有多猛，楼市止跌就有多快。当一个行业完全依靠“政策”驱动才有机会“止跌回稳”，这本身就说明了这个行业的“不正常”。
事实上，近2年房地产已进入“N万亿”鸡血救市新时代。
即大家只关心今年打多少万亿鸡血，实际落地多少万亿鸡血，而随后又看打鸡血后房地产月度销售数据是否止跌？是否上扬了？一旦后期数据又掉下来了，就又开启新一轮打鸡血，比如24年就打了两轮鸡血，517打鸡血，926打鸡血。
如上，一旦25年销售数据继续下行，那么势必25年又会打N轮“鸡血”。
我们从没思考，我们这个行业的政策，如何更前瞻？如何一步到位？
其一，如果更有前瞻性，就不会无休止的反复 “下行打鸡血，再下行再打鸡血”，这个病重的行业，也许就因为这个挤药膏“玩法”，活生生拖死了！
其二，常识是进入ICU病人用药要猛。此刻，药对口且量足，就能扭转乾坤。
但眼下房地产从18万亿跳水9万亿，这么猛的下坠速度，如果“药不对口或是药对口但量不足”，无疑会耽误病情，无疑会“纵容”行业继续下行。
房地产病情等不起。因为房地产危机，不是单一行业危机，而会引发金融危机，社会危机。
其三，为何会有这个“边打针边看药效”的治疗模式？核心还是“房住不炒，止跌回稳”8字方针盖在中国房地产头上。
因为担忧用药过猛，房地产又大幅反弹，而后者正是政策各方最担忧、最后怕的。
所以，当下房地产，不大救不行，但，救猛了也不行。而一旦有了这个隐形“准则”，眼下“脉冲式治疗”模式就可以理解了！
太阳底下，哪有什么新鲜事！
04
眼下的“市场端”已经出现2025年继续下探的趋势了。
虽然24年926救市后10月，11月，12月新房销售有所反弹，但鸡血反弹行情又开始呈现“脉冲强弩之末”的态势。
一方面，12月开始环比增长下降，尤其10月暴涨后，11月、12月楼盘到访量，销售量增速开始减弱；另一方面，数据说话，1月的前2周中指院统计全国30城新房销售成交面积环比下跌28.1%。
考虑到1月29日春节和全国返乡潮，预计251月下半月下跌幅度更大，整个25年1月销售环比24年12月，势必又是大幅降落。
更重要的是老潘反复讲的，房地产行业今天已被“高库存”拖累，过往行业的销售增量，核心是通过新拿地、新房带来快速销售。
但在25年，一切变的不乐观。
其一、新房，新面包，量更稀少了。
一则2024年拿地锐减，比如百强房企24年拿地下跌3成，而头部央国企保利华润等拿地同比下降60%，这个信号就不好了；
二则房企新开工面积24年继续下跌，跌幅超过20%。三则大家预计25年销售不乐观，而今天所有房企拿地都是“以销定投”的原则，那么，可以推测的是25年房企新增拿地、新开工将依旧处于低位！
拿地大跌，新开工继续跌，那么可想而知25年新房的“体量”就超级单薄了。
其二，新房去化率在70%以上，而库存即目前市场上老房子、老面包去化率只有30%不到，而库存房，又将是2025年房地产销售的“主力军”，是销售主力。
而之前三年，房企早就将好卖的库存都卖了或都处理了，剩下大多都是卖不动的“疑难杂症”房子。
但如果25年仅仅依靠疑难杂症为主的房源结构，如果25年没有超级救市，那么，房地产24年的9.68万亿，25年肯定保不住，还得降！
所以，老潘从房企基本面源头分析，是不看好2025年的。
05
说点积极的吧，我们还是要乐观向前看。
今天中国所遭遇的这一轮房地产大洗牌，也没啥，因为发达国家也都经历过，产能过剩也不是什么丢丑的事，工业化国家都经历过，高杠杆高负债也没啥丢脸，银行业，证券业，汽车制造业、重化工业、新能源行业……太多也是高杠杆，而值得关注的是——国外房地产的大洗牌大降落其实90%以上都是4、5年就止跌回稳了。
比如近的美国次级贷危机也就5年就缓过来了，唯一就是日本，日本是个例外，日本失去了30年，但全球看，日本失去的30年是个案。
而看看发达国家如何走出房地产危机，其实都是全球各国在危机时刻中央政府果断大手笔出手救市，最终历经4、5年时间，几乎都止跌回稳成功。
中国这轮从21年开始，到如今24年已经4年，该差不多了！
所以，2025年中国对于房地产肯定会全方位大出手，救市、稳房地产、稳股市、稳经济大招已经在路上。
事在人为，做好自己，大家都努力吧！
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
