想写这篇文章很久了，或者之前也写过而我忘了，反正今天重新写一次。
大家都知道地产股的报表水分很大，但往往不知道这些“调表大师”是怎么调表的，我今天简单和大家科普下。调表主要是为了隐藏负债，让银行和其他金融机构愿意借钱。隐藏负债的方法有两种，一是表外负债，二是名股实债。我们分开讲。
一、表外负债
地产股有一个并表概念，当你在一个地产项目的股权非主导地位时，这个项目的资产和负债就可以不详细列入资产负债表中，而仅仅是资产项中一个对外投资权益净值。我举个例子：一个净资产100亿的项目，本公司占股49%，别人占股51%，这个项目的资产和负债就可以不列入合并资产负债表，而只用在资产项中加一行49亿的对外投资权益即可。
但这个公司可能是个，总资产10000亿，负债9900亿的负债巨无霸，而这9900亿的负债，在合并资产负债表中是看不到的。关键是，这10000亿的总资产大多数时候是绣花枕头，动不动就会贬值，而9900亿的负债却是刚性的，造成巨额亏空。总之，表外负债目前并没有比较好的方法识破，只能大概从表外项目数量有个粗浅的认识，如果表外项目太多，对外投资净值太大，那就要当心表外负债太多了。
二、名股实债。
有的开发商做项目，杠杆率太高，不合规，从银行借不到钱，就只能找金融机构走非标贷款，这种贷款往往名义上是以入股形式从参与的，但会签抽屉协议，后期要归还金融机构。比如某某公司自己拿100亿地，本金只呦20亿，于是找到信托，借了80亿成立项目公司，凑齐100亿拿地，又借了银行100亿开发贷。从财务上看，这个项目公司有息负债100亿，净资产100亿，负债率只有50%，而且母公司只对其中20亿负债负责。但实际上呢？不但最后这100亿开发贷全部都要母公司还，从信托借的80亿也要母公司还，报表上20需要负担的亿有息负债，其实真实是180亿，负债率高达90%。明股实债其实比较好识破，就看少数股东权益即可，少数股东权益可能就是从信托借的钱，越少越好。
三、实际评估。
知道了上述原理。我们对当前还活着的决赛圈开发商做一个隐形负债评估，由于工作量比较大，我只评估了10个还没暴雷的优质开发商，如果没覆盖到你们关心的，我下面说评估方法，你们自己去做评估。
我首先基于审慎原则，认为所有少数股东权益都是名股实债，这可能对合作和跟投比较多的绿城中国这种开发商不太友好，但方法是一把尺子，量下来是啥就是啥，和你们的理解不一样，你们自己具体情况具体分析。
然后，中性的假设母公司股东权益和少数股东权益之比，与表内有息负债与表外有息负债比值一致。这样就可以估算出表外有息负债的审慎推算值。最后，把表内有息负债、表外有息负债，以及名股实债三个要素加起来，得到审慎全口径有息负债。用表内有息负债除以审慎全口径有息负债，得到审慎有息负债暴露率，这个值越大，表示报表中的有息负债越真实，隐性负债相对越少。
结果如下：
从表中可以看出，中国海外发展一枝独秀，不但本身负债率就是内房最低，而且还基本没有隐性负债，报表可信性极强。
而绿城中国、招商蛇口、滨江集团这个比例却很低，不得不让人怀疑其报表对于真实债务情况的反映。虽然我持有部分绿城，但绿城项目相对较少，可以通过企查查看那些少数股东的性质，如果是别的知名开发商，就可认为是合作项目，而如果是信托，就认为是明股实债。绿城和信托合作的情况相对较少。当然，如果合作方是碧桂园融创这种，由于他们没钱，就算不是名股实债，最终还是要兜底，所以效果和名股实债结果基本一样。招蛇和滨江我没看过，不放心的可以自己去看看。
新城控股报表真实性是仅次于中海发展的第二名，虽然数字上被断档拉开，但依然难掩优秀。
保利华润万科龙湖基本在50%左右，半斤八两，保利稍微差点。
$新城控股(SH601155)$ $绿城中国(03900)$ $保利发展(SH600048)$
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