摘要：2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，地方层面优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要手段。政策刺激带动销售回暖，24年10月以来销售显著回暖。后续回暖持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。房价是2025年核心观察指标，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。 2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价 2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，对房地产政策定调更加积极。地方政策方面，2024年以来各地出台约800条政策，优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要政策举措。节奏上5月和9月因城施策出台频次明显增加，尤其是24年5月以来，优化限贷政策频次显著增加，降低居民购房门槛，更好满足居民购房刚需释放。 销售：销售降幅整体逐月收窄，持续性需收入信心恢复和房价预期稳定2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是24年10月以来，销售显著回暖。展望后续，收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。 经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位 销售已显示筑底回暖趋势，但竣工交房和开工投资仍显低迷，库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向保持谨慎。24年施工面积已降至峰值（2021年末）的75%，新开工大幅萎缩，24年新开工约7.4亿平，仅为19年峰值的3成左右，24年竣工7.4亿平，较均值（19-23年）下降22%，24年竣工开始大幅下行。从24年累计同比增速来看，销售面积>新开工面积>竣工面积，销售已筑底回暖，但竣工交房和开工投资仍显低迷。新开工面积大幅萎缩，施工面积降幅呈扩大趋势，显示出开发商投资态度偏谨慎。同时，销售端现房销售比例持续攀升，由20年13%升至24年11月的30%。现房销售比例攀升或导致开发商资金回笼周期拉长。库存方面，2011-2022年短期去化周期约4.4个月，当前短期去化周期约为均值的2倍；当前长期库存绝对水平已低于2011-2022年均值，但去化周期为44个月，约为2011-2022均值的1.4倍。库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向持续谨慎。 房价：“利率底”出现，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分能级来看，24年10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄。历史数据显示，一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值与住宅价格走势呈较强负相关关系，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。 风险提示：宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。
