年底了想必大家 都忙着年终述职吧，楼市当然也不例外，最近我们看到无数份楼市数据的年终汇报，密密麻麻几万字、甚至几十万字指向的都是一个事实，就是各城市一二手成交正在疯狂逆转 ，而且对比差距越拉越大，无论北京上海还是东莞合肥，基本都是这个情况，这点不只我个人体感，整个宏观大数据都在下定论。
克而瑞显示2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平，创下历史新高，包括整体 二手份额也逆转到了59% 。
图源：克而瑞
中指数据也很明显，过去两年内，二手成交占比走势也是波动向上。
包括根据巧克丽丽同学的数据，哪怕上海这个二手主导的存量市场，往年一二手成交比最多只有1：3，去年也来到1：4了。
结合我们团队在上海的几次市调，比如去年很多板块的二手成交都比一手好得太多，于是从宏观到我们肉眼可见的微观都在印证，市场确实就是如此了。
但具体情况又是怎么样的？哪些城市的 二手开始逆转了？它们分别都是谁？有没有相反的情况？
站在年关回望过去这一年的楼市，二手房开始反超一手又意味着什么？
这些问题的答案都需要从数据中才能一一看得更清楚。
01
于是我整理了全国23个主要城市的一二手成交数据，有些数据确实蛮让人震惊的。
过去一年全国一二手市场的变化，可以用翻天覆地来形容，这个变化不是突然发生的，却是在去年彻底颠覆了我们的认知。
比如有4个城市，一二手成交开始真正逆转，也就是原本一手成交为主导的市场，如今二手开始翻身做老大了。
我拿一二手成交量做了个对比表格，没想到最夸张的竟然是长沙。
2023年长沙 一二手成交比例为1： 0.7，这个时候整体还是一手主导的，二手成交量市占仅不到40%，但经过一年发力，2024年二手房已经抢占了70%的市场，一二手成交比来到1：2.4，也是这次统计下来二手反转最厉害的一个城市。
其次是杭州，没长沙那么高，但去年一二手比例也来到了1：1.8。
过去四年，杭州新房成交一直在下落，从高点的20万套滑到了去年的5万多套，二手成交却是相反的， 整体起伏向上，直到超过一手的数据。
包括青岛、南宁 二手房也成了市场成交的主力军，但还有一类城市情况不太一样。
比如西安、深圳、郑州等 6个城市原本就是存量市场为主， 2023年一二手成交也是五五开的样子，结果去年二手成交就和一手彻底拉开了差距。
如果说2023年是进入存量房市场，那么2024年，已经算完成了市场成交结构的一次彻底转型。
最典型的就是西安，2023年二手成交市占刚好只有50%，结果去年二手房成交突然走高，占比达到66%。
东莞、厦门、佛山3个城市，二手的主导地位也在一步步扩大。
不过深圳虽然 2023年一二手成交也来到五五分的状态，却不是第一次了。
数据来源：乐有家
2020年那会儿，深圳楼市就是二手为主，去年一二手成交重新回到四六分，也算是一次存量市场的回归，全年二手网签共54487套房源，同比猛涨66%，整个二手成交的火热也带动了房东们的信心，这对以存量为主的一线城市来说，是个不错的好信号。
最后就是这几年更加典型的存量主导城市了，比如各位熟悉的上海、北京，以及二线城市里的合肥，这些存量城市的二手市占已经来到了70%-80%的恐怖程度，可以说二手市场是绝对主导地位。
尤其上海达到历史新高的1：4.3，换算成市占百分比是多少呢？
去年上海二手成交量占了全市的81%，前年当然也很高但还在69%的水平，其实和重庆、南京这些城市差不多，但2024年差的可不是一点半点， 81%的市占这个数字，全国也是一枝独秀了，代表上海一二手成交格局完成了根本性逆转。
这一点我们今年开年文章里和大家详细讨论过，相当于如今上海每卖出5套房子，就有4套是二手房，包括必须关注到的合肥，之前我们实地市调这个城市时，还在为它的产业创新触动，如今也反映在楼市数据上了，人口和产业的高速导入加上降价主旋律，把这座城市的二手成交推向了80%的市占率。
当然也有一类特殊情况，就是二手成交占比反而降了下来，比如武汉，这个曾经一手库存特别高的城市，去化周期特别长最高逼近35个月，非常吓人的概念，房价一度跌得惨不忍睹，这个城市如今所有注意力、资源和钱都放在了去新房库存上，所以能明显看到新房成交几乎是跳涨。目前去库存的成绩还是优秀的，楼市也开始走向健康状态。
数据来源：武汉安居客
但除了这类特殊情况，我们还是可以说全国二手成交份额确实迎来了颠覆式扩张。
02
讲到这里，在数据之外也出现了一些好玩的事情，其实二手卖得越来越好这件事，除了房东，中介及二手平台们应该是最开心的，也是这波市场颠覆之下吃到最多红利的一部分人。
之前我们偶然给大家透露过上海部分平台中介的佣金情况，只看去年10月份，6000多套房源的总佣金一共7.58亿，最贵的单笔佣金都拿了234万，来自浦东御翠园的一套490多平大别墅，平均每个销冠得到的佣金更是百万级。
中介的日子过得好，背后平台公司当然就更好了， 甚至可以说好得不得了，只看这几年的财报各位大概就能感受到了，总营收已经连续三年上涨。
来源：贝壳
最神奇的是去年贝壳和开发商一样全国拿地了，谁也没想到当了多年的中介一哥会决定换张桌子吃饭，而且对盖房子这件事贝壳似乎是极度认真的，不仅出现在了北京顺义、广州荔湾等地的土拍市场，而且频繁举牌，虽然最 终没能拼过其他房企，但从始至终野心十足。
带着这份开疆拓土的决心，贝壳去年一共拿下了4座城市，而且到手的几幅地块，也都是名副其实高价值土地 。。
最高的一块在成都金融城三期，溢价率高达42%，也是成都土拍历史新高的地王。
最近的奉贤地块就挨着龙湖，奉贤本地人最认可的一块地方，如果房子真的建成了想必也是不愁卖的。
包括太平洋房屋，各大小区门口也经常看到他们的门店，去年成交额也突破了600亿，就在上周，这家中介平台以公司名义买了汤臣一品的一套法拍房，成交价1.7亿。
图源：阿里法拍
总的来说中介公司们不是忙着重仓全国土地市场，就是抄底一线豪宅资产，而他们的动作也确实能直接反映出二手市场成交的好与坏。
按这个结果来看，过去这一年二手市场确实繁荣且精彩。
03
所以二手存量市场为什么越来越夸张了？
如果只是一个城市一个板块二手卖得好那确实没什么值得说的，但如果全国一二线都这样，那就很能反映一些问题了。
站在当下市场情绪里，根本原因还是二手房具有市场化定价的天然优势，以前我们说一手吃香，除了房子本身比较新外，很大一部分原因就是和二手存在倒挂空间，但如今的场面却是，二手房跟随市场波动可以随意涨价、降价。
拿上海来看，前两年挂牌价就是跟着市场一路下滑的，虽然新政后二手房东又信心大增，转而上调价格但很快也会冷静下来。
注：图表仅为上海近两年挂牌均价走势
所以通过这张图表能看到无比真实的市场挂牌情绪，不夸张地说，过去一年如果房东愿意且着急出手，基本什么价格都能谈得动。
但一手不一样 ，拿上海来说降价是不允许超过5%的，面对逐渐抹平的倒挂空间，这种情况让一手继续和二手对打就有点吃力了。
还有就是先卖房后买房的人越来越多了，不过也分2种置换情况。一种就是现在很多地方的新房限购陆续解除了，而准备买新房的人，也只有先把原来的二手卖掉了才有资格去买新房。但更多的还是现实因素，这两年大家手里现金都不宽裕，不把旧的房子卖掉也确实没有那么多钱去置换更好的房子，当然也包括身边很多人这两年确实不乐意买新房了。
核心原因还是二手的确定性更高，尤其当我们把目光看向郊区的时候，连上海这样的国际都会都是如此。
之前也替各位统计过郊区一二手对比，很明显像曹路、安亭这样的城市远郊地带，都出现了一手巨冷、二手火爆的场面。
这就是一部分郊区新房身上叠加的双重buff：规划中的郊区加上不确定的交付，这个时候想也知道，二手除了不怎么新这个问题，其它的至少能让你看见，比如房子里外好不好看、周边买菜购物去哪里、你的邻居都是谁，看一眼就知道了。
还是那句话，大环境不确定的时候，人只能迅速抓住确定的当下，于是市面上的二手成交数据就集中堆上去了。
04
当然我们也要看到更本质的问题，当下无论一线还是二线，楼市基本都来到了一个新的阶段，就是一二手市场的一个结构性变化 ：全面进入存量时代。
这个变化本身不稀奇很早就有迹象了， 比如随着一手房源的大量交付，二手供应和成交天然地越来越多，但对我们这个行业来说，这个影响可能还要持续很久，在去库存的基调下，去年一手供应就逐渐减少了，不仅新盘还有土拍。
去年上海土拍就直 接缩水到了2022年的三分之一，这也直接摆明了今年也就是2025年整个新房市场不会有太多供应，一手稀缺也会让更多人流入二手市场，去挑选更适合自己的产品。
因为需求不会减少，只会转移，所以今天为什么跟各位分析这些二手数据，我们想讨论的也不是过去一年市场如何如何了，而是想肯定一个事实，就是2025年也是如此，二手成交依然会持续稳定地热闹下去。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
