最近碧桂园董事会主席杨惠妍女士有点忙。
作为曾经的宇宙第一大房企，“沉寂”许久后，终于官宣了一连串重磅消息。
先是1月6日，碧桂园召开2025年第一次集团月度管理会议，杨惠妍提出2025年全年工作核心是保交房和修复资产负债表。
紧接着，1月9日晚间，碧桂园发布公告，宣布境外债务重组提案的关键条款，目标最多削债116亿美元。
几天后，1月14日，杨惠妍还将主持召开董事会会议，届时将批准2023年全年业绩，以及2024年年中业绩的发布。
赶在春节前把该处理的事情都处理掉，看来，小杨主席这是打算准备过年包饺子的节奏了。
01
关键任务
作为2025年的首次管理会议，杨惠妍准备的非常充分。
在会议上，杨惠妍就当前政策及市场环境、2024年成绩总结、集团当前重点工作、未来发展及人才战略进行了深入分析。
面对充满挑战与机遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表。
数据显示，2024年，碧桂园全年交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套房屋。不过，此前碧桂园曾公布过2024年的目标是要交付超过48万套房子。
显然，在2024年的新房交付上，碧桂园食言了。这背后也意味着至少有10万户购买碧桂园新房的业主们还要再耐心的等一等。
而对于2025年的交付目标，杨惠妍只是提到2025年交房任务总量较去年明显减少，但仍需各方努力。
也许，比画下“宏图”更重要的是守住“底线”。
不仅如此，对于2025年的销售目标杨惠妍也并未对外公布。当然，也的确能理解，面对2025年复杂多变、难以捉摸的市场环境，谁都说不准，即便目标公布了也容易打脸，干脆一并回避了。
除此以外，杨惠妍将修复资产负债表定为了2025年碧桂园的关键工作任务。
很快，我们就看到了这项任务的第一个成果。
02
债务重组方案
1月9日晚间，碧桂园突然发布关于境外债务重组业务发展最新情况的公告。
公告显示，截至2023年底，碧桂园境外有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，主要由以下几部分构成：
- 现有债权债务的未偿还本金：约103亿美元； 现有银团贷款债务的未偿还本金：约36亿美元； 股东贷款的未偿还本金：约11亿美元； 其他担保及无担保债务的未偿还本金：约14亿美元。
尽管数据是截至2023年底，但因碧桂园“躺平”了一年多，因此除了面上的利息增加外，外债规模应该就是这么多了。
绝对规模相当大，但是碧桂园拿出的还债诚意似乎欠缺了些，尤其是当债权人看到重组提案目标是减少债务最多116亿美元，估计内心比哈尔滨的天气还拔凉。
在重组提案中，碧桂园给了债权人五个选项：
选项1：现金（通过要约回购）
该选项的好处是可以马上拿到钱，但是只能拿到至多原值的十分之一，即所谓最少90%本金的削减。
当然，要是谈利息，那亏得可就更多了。
选项2：仅强制性可转换债券（100%转股）
该选项就是债权人将持有债券全部转换为股权，债权人变股东，且转股日要在最终到期日的3.5年以后。
说白了，就是如果债权人你觉得我碧桂园还会牛起来，那不妨陪着我一起赌一把大的，这个选项真的是考验革命友谊呀。
选项3：强制性可转换债券及新债务工具（67%转股）
简单而言，就是大部分债转股，但是转股日要在最终到期日的7.5年后。另外一部分替换成新发放的债券或贷款。
选项4：新债务工具（35%本金削减）
如果不想现在就亏掉90%以上，也不想债主变股东，那么我们就签个新债务，但是新债务本金要削减35%，而且新债务的到期还款日要在9.5年以后。
选项5：新债务工具（无本金削减）
当然，如果以上选项你都满意，债权人也想躺平了，那好，碧桂园也给出了“躺平版”，干脆咱们就直接延长债务到期日11.5年后。
到时候，要是碧桂园活过来了，那皆大欢喜。要是届时碧桂园没了，那么这笔债务也基本相当于一笔勾销了。
03
亮家底
看完碧桂园给出的五个选项，什么感觉？
果然，欠债的才是大爷，还能一下子搞出这么多刺激的玩法。
不过，截至公告日，碧桂园与债权人等仍在磋商重组提案的确实条款，各方尚未就重组提案订立任何具法律约束力的协议。
但好的消息是，碧桂园目前已与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识，并获得对方表态支持。
该协调委员会由持有三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。
在重组提案中，碧桂园或许为了表明态度，表示公司控股股东正在考虑将公司未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为本公司或附属公司的股份，具体条款有待协议。
在这份公告中，碧桂园也亮出了全部家底。
截至2023年12月31日，碧桂园控制超过3000个开发项目，可售面积在9000万平米到9200万平米之间。
其中包括超过2900个境内项目，以及29个境外项目，涵盖马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及新西兰等。
此外，还有约130万至140万个车位可供出售。
如此看来，碧桂园目前依然还是有很厚实的土储家底。
不过，碧桂园并未列明这些家底可以折算出多少可售货值。
此前2022年报显示，碧桂园截至2022年年末，碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿。
但两年过去了，这些土储现在到底还值多少，其中又有多少资产可以盘活尚未可知。
不过，也别太着急，因为碧桂园可能很快就会公布了。
1月14日，碧桂园将举行董事会会议，重点就是批准2023年财报，以及2024年中报业绩发布。
相信到那个时候，碧桂园会给出一个答复。
04 结尾
“ 世必有非常之人，然后有非常之事，有非常之事，然后有非常之功。”
这是杨惠妍在2025年首次管理会议上特别提到的一句话，既是勉励，也是对未来的隐忧。
碧桂园的非常之人、非常之事究竟能否成就非常之功， 或许就看债务重组的谈判桌上，债权人们是否会伸出援手，以及这家企业能否用手中的资源盘活未来。
当然，炸天团也希望碧桂园能如王菲所唱的那般——“如愿”。然而，在房企深陷债务泥潭的时代，谈“如愿”更多是一种奢望。
对于碧桂园来说，最终能否“如愿”，不仅取决于内部的变革与努力，更仰赖于市场环境是否出现奇迹般的转机。
而奇迹的成本，往往是以无数购房者以及债权人的耐心与信任为代价。
本文来自微信公众号“地产大爆炸”，作者：炸天团，36氪经授权发布。
