自2023年以来，宏观经济的不确定性以及房地产企业的信用风险持续影响市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。
进入2024年，尽管在政策利好支持下恒生物业服务及管理指数经历了两次显著的反弹，但这些上涨势头未能持久。截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。
近年来，物业股的估值持续下滑，并在2022年底触及历史低点8.9倍市盈率。截至2024年年末，上市物企的平均市盈率为11.9倍，虽然有所上升，但仍处于较低水平。
在股票交易流动性相对较低，且股价呈下降趋势下，2024年华发物业服务、融信服务两家上市物企主动寻求私有化退市。
整体来看，过去两年，物业企业面临了诸多挑战，未来对于物业公司来说，还需回归初心，做好行活。
01
物业股持续底部盘整
股价年内2次冲高回落
2024年，物业股的股价经历了显著波动。年初，延续2023年下滑趋势，上市物企的平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。然而，随着5月地产“5.17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。
10月份，央行、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。
不过，随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，但与2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。
截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。
与之形成对比的是，恒生指数年内表现出色，升至20060点，较2023年末的17047点增长了17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。
02
市盈率仍处地位
企业市值表现分化
从上市物企市盈率来看，目前仍处低位。2024年在有利的政策环境推动下，5月和10月物业股估值年内出现了两次显著的反弹。其中10月达到了近两年来的最高点，市盈率均值升至15.2倍。但随着政策影响力的减弱，物业股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率为11.9倍，仍处于较低水平。
截至2024年12月31日，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降了44.9%。
分企业来看，企业市值表现分化。截至2024年末，超3成上市物企市值较2023年末上涨，其中特发服务、新希望服务、恒大物业等6家上市物企市值涨幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斩。
从企业市值分布来看，市值在30亿以下的物企占比依然是绝对主力。百亿市值以上的物企有6家，数量较2023年末增加1家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务和招商积余。其中，华润万象生活市值多达611亿元，依旧高居榜首，同比上涨6%。
03
上市退市并存
2家寻求私有化退市
从2024年上市物企来看，上市退市并存。
一方面，泓盈城市服务、经发物业两家国资物企上市，上市周期大幅缩短。相较于2023年润华服务及众安智慧生活几番递表，平均上市周期达661天，2024年泓盈城市服务、经发物业两家国资物企相继在港交所挂牌上市，平均上市周期缩短至307天。
同时，深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务等4家国资物企积极筹备上市。2024年2月6日，深业物业获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，标志着其上市计划迈出了关键一步。2024年10月16日，深业物业更新招股书，为即将到来的IPO做好充分准备。
另一方面，华发物业服务、融信服务两家上市物企主动寻求私有化退市。2024年5月27日，华发物业服务发布公告称，母公司华发股份拟对华发物业服务进行私有化，注销价格为0.29港元/股，较其停牌前收市价0.222港元溢价约30.63%。9月30日收盘后，华发物业服务正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。
2024年11月22日，融信服务发布公告称，控股股东融心一品拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位，注销价每股0.60港元，较停牌收报0.52港元溢价约15.38%。
分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下两方面因素：其一，股票交易流动性相对较低，且股价呈下降趋势，上市平台已失去融资能力。其二，私有化利于公司长远发展，还能减少审计及合规义务相关的成本支出。
04 结语
2024年已经过去，从目前来看，物业企业重建投资者信心仍需一定时间。
物业管理行业各参与方在不同层面都存在不足和挑战。对政府来说，在物业费限价政策、法律法规等方面存在很多立法问题；对开发商来说，在住宅设计时忽视了后期运营需求和业主的实际需求，导致质量问题频发；对业主来说，每位业主都是独立的个体，问题可能更多；而对物业企业来说也存在低价竞标以获取项目、降低服务标准以降低成本、专业能力不足导致品质管控不力等问题。
未来物业企业仍需持续推进服务创新与升级，精细化客户标签，持续跟踪反馈，为业主提供最好的服务。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞物管，36氪经授权发布。
