去化之困
如果问深圳哪个区新房库存最难清理？
则坪山区不能不提。
打破下限
最近，位于坪山碧岭的深业山水东城以29293元/㎡的备案均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建面约85—243平，单价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年7月以及2023年2月批次入市的房源价格便宜，更是整个坪山2020年以来，备案均价最便宜的一次。
要知道，坪山区域新房备案价格高光的时候，均价去到约4.2万/平。
2021年8月位于坪山石井的中海万锦熙岸华庭开盘，264套约80—106平住宅备案均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位于坪山马峦的金尊府开盘，592套约88—143平住宅备案均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅备案均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的新房，如龙光玖榕府、蔚蓝左岸花园、深业山水东城前两批次新房，备案均价都是维持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光玖榕府467套约96—117平住宅备案均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅备案均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深业山水东城，2022年7月559套约81—188平住宅开盘，备案均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住宅开盘，备案均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所以可以看到，深业山水东城1060套现房住宅入市，正标志着坪山的新房价格正式迈向“2字头”。
和前两批次的住宅房源价格相比，备案均价相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择约81平的业主选择最便宜的户型，总价约280万，今年选择约85平最便宜户型，总价约213万，不仅户型面积更大，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案价格，一般而言新房入市，还会有相应的折扣叠加。
去化之困
从市场的情况来看，虽然深圳新房市场2024年已经出现翘尾行情。
但对于坪山区域而言，新房去库存是每个项目的大难题。
在深圳各个区域中，虽然新房住宅库存量的前三名一直是龙岗、龙华、宝安，但若要问哪个区的新房去库存难度最大，坪山是不能不提的。
因为其他区域的新房，顺销期的去化速度要比坪山区域的新房整体去化速度要快一些。
最明显的，位于龙华观澜的山水华庭，108套住宅，备案均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开盘最惨淡新房，24批意向登记客户，成为当时入围人数最少的新房。
2021年的新房市场远要比如今的新房市场好不少。
截至2025年1月8日，山水华庭在深圳房地产信息平台上显示，只卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦的金尊府，2021年5月入市353套住宅，市场反馈开盘当天是差不多卖光。
但时隔1328天，依然还有3套住宅未网签，而2021年8月入市，市场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧剩98套住宅未网签。
而这几天深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新房住宅。
要知道目前整个坪山区域新房住宅库存总量约7151套，深业山水东城一次性供应就占了整个坪山区新房库存约七分之一。
再加上深业山水东城前两批入市房源，到目前为止仍存在不少房源未出售。
2022年7月这一批，559套住宅剩余269套，2023年2月这一批804套住宅剩余533套。
更重要的是，开发商新房库存不小的情况下，还存在工抵房的情况。
在媒体社交平台上有网友在去年11月表示，“开发商没钱，还以房抵款抵了我一套，请款一直卡”，也有网友早在去年7月评论表示，“如果考虑深业山水这个小区的能不能买了我们公司的工抵房呀，85折，公司急卖”。
所以，新房去化困难不仅是整个坪山区域的难题，更是深业山水东城去化的难题。
面对这样的区域新房格局，或许价格让步才能真正获得一席市场。
作者 | 飞天小女警
