2024年，北京新盘中，成交量超过500套的项目一共有10个。
其中，昌平3个，大兴3个，房山2个，朝阳和通州各1个。
2024年成交套数超500套项目，数据来源：京楼销售排行榜
全年成交金额超30亿元的项目一共有14个，集中在西城（1个），海淀（1个），朝阳（5个），昌平（3个），大兴（3个），通州（1个）。
2024年成交金额超30亿项目，数据来源：京楼销售排行榜
以上十几个项目构成了2024年北京楼市的热销版图，如果把这些项目“拿掉”，损失的不仅仅是约1/4的市场销售额和信心，还有对迷雾期楼市的最有意义的探索。
但2024年楼市不仅给出了一个方向——以热销项目为代表进行呈现，同时也给出了一个警示——那些做不出业绩的项目，拿错的地，最后都会变成一个个黑洞，吞噬团队信心和公司利润。
01
有些项目降降价，大额优惠刺激一下买家情绪，还算有用。比如，西山观复成交均价比4个月前降了约2000元/平米，成功多卖出去30套。上半年走上大热门的花香壹号，也是靠降价出圈的，截至目前，网签了123套，成交均价54729元/平米，已经拉出了性价比。
开盘前4个月只成交18套的中建云镜，在930楼市政策重磅利好之后果断降价，成交均价从87045元/平米，降至81252元/平米，单价下降接近5800元/平米，用降价换来成绩：最近3个月内出货超90套。
但还有一些项目，开盘的时候热销海报也发了，蓄客的时候宣传也铺得很足，到了年底一看，业绩却在裸奔。
市场越来越冷静，有限的买家资源在向头部项目聚集，这些“冷宫”项目就成了实实在在的坑盘。
我们从2024年获得预售许可证的项目中拉出来一组名单，包含了7个项目（考虑到网签的时间因素，只选了8月之前入市的项目）。
分析一下这些项目踩的坑，或许可以为以后的新项目避雷提供一点借鉴。
2024年前8月新入市去化率低于10%项目（网签数截至：1月6日）：
数据来源：北京市住建委，未来可栖整理
首先要说的是：这些项目滞销，不一定是操盘团队不用心，毕竟2024年的楼市是近10年以来最难的一年，任何一个楼盘只有做到价格最优、产品最好、价值点最多，才有可能冲出去。
02
在这份名单中，分布最多的是丰台区。
不得不说，丰台区是2024年竞争最为惨烈的区域，没有之一。丰台区卖得最好的项目，一年也只卖了265房子。
在惯性印象中，整个丰台在过去几年都是消化改善需求的主阵地，出了一批经典项目，市场越来越认丰台，而且丰台的产品规划也是相对放得尺度比较大的，“黑科技”仅次于顺义。
但实际上，2024年丰台区销售额超过20亿元的项目只有3个，整个丰台区堪称是大型“杀猪盘”。
丰台区的“惨”，有一个主要原因：它是一个夹心层，往上很难够到东西城和海淀自带的高端体质（区位、资源、本地客群），往下又没有大兴的低成本和定位自由度。
所以，丰台区的绝大部分项目都在走首次改善和二次改善路线，去被迫面对市场上钱包不是最鼓，但眼光却是最挑剔的这部分客户。而且，实际上由于历史规划原因，丰台区内很多板块的城市界面并不好，被铁道、工厂、断头路切割严重。
而且，丰台的供应量非常大，几乎每一个板块都会有几个项目在直接竞争，在价格和产品上彼此挤压生存空间。
比如，中海公元里要直面建发璟院二期、森与天成的竞争，位置不占优势，户型中规中矩，2024年上半年在成交均价6.63万/平米的价格下，只网签了个位数房源，年底价格下降到了6.24万/平米，才实现了42套网签。
丰台南苑项目地块，是东方雨虹于2023年10月耗费40.135亿元拿下的，之后中海地产子公司又以39.9亿元认缴了丰台南苑项目公司95%股权。截至目前，该项目网签回款只有约3.2亿元。
丰台大瓦窑板块的和颂九里和京能西贤府两个项目则更惨。这两块地都是高溢价竞拍成交的，项目把价格也降了，产品也做了提升，宣传也做到位了，但市场就是不认。
去年6月份取证之前，两个项目还彼此较劲，结果最后变成了难兄难弟。开盘半年多，分别网签22套、20套，平均一个月只能卖掉3-4套房子，去化率惨不忍睹。
这两个项目的失败背后，是开发商对2024年的市场太过乐观了。项目背靠丽泽商务区，确实有特定客群，但实际上随着丰台整体供应量的上升，客户被丰台郭公庄、西红门等地分流严重，而大瓦窑的一对“难兄难弟”，虽然项目紧邻地铁，但也挨着高速和高压线，周边又缺乏生活配套，价格优势不明显，所以只能硬抗这颗大雷。
大瓦窑“难兄难弟”以血泪给整个市场买了一个教训：都2024年了，不要再抱有任何幻想，不能兼顾价格、产品、位置三个优势的项目，做起来只会难上加难，这种情况是需要在进场之前就想明白的。
03
房山的巨燕·燕京府和汇豪公园里，以及昌平的住总·清樾府，这3个项目则有另一个共同点：价格不高，价值不明显。
房山的市场并不是不活跃，但主要集中在良乡-长阳这一带，阎村和窦店对于市区客户来说，在楼市红利期，需求被迫外溢的时候是认的，但红利一消失，就不再认可这些外围非核心板块了。
尤其是汇豪公园里，已经是准现房了，但说实话，户型很差，位置极偏，几乎不会有非地缘性客户购买。
住总·清樾府的位置相对好一点，而且整个昌平南区域的成交情况是2024年全北京最好的几个区域之一，但因为项目周围的小环境不好，所以只能拉低价格来打错位竞争。
不过，在昌平南的大板块内，建发、龙湖等公司的项目已经把购房者的产品期望值拉起来了，因此，被产品教育之后的码农们就不再是以前“有的住”就好的心理，而是逐渐要求“住得好”了。
住总·清樾府99平米户型图，来源：房天下
所以，这3个项目的教训：一是尽量避开板块非核心位置，除非产品能做出极致的性价比；二是没有地段优势的时候，只靠价格并不一定有人买账，因为差产品就意味着未来会有资产的流动性风险，做产品还是要再超前一步。
04
其实，2024年下半年的市场并不算很冷。整个下半年北京市商品住宅成交了近2.2万套，与2022年的市场差不多。
517、930等几轮楼市新政对市场信心的恢复起到了很明显的提振作用。
二手房市场是对市场活跃度的最直观反映，2024年全年，北京二手房成交总量为175671套，仅次于2021年的19.11万套，要明显高于2022年（14.1万套）和2023年（15.3万套）。
但二手房与新房成交体量差的拉大，以及新房市场中豪宅成交占比上升，映射了另一个潜在的市场声音：很多人在卖掉自己手上的非优质资产，要么持币过冬，要么换成优质资产。
2024年北京二手住宅网签情况
所以，在这个市场信心不是那么足的过渡阶段，只有两种产品会受欢迎：
一是居住价值比较足的产品，总价不高，但居住氛围很好；
二是兼具地段优势和产品优势，将来能在板块内对同区位产品形成品质碾压，在资产属性端能够胜出的产品。
