2024年四季度，房地产行业迎来核心指标企稳。
10月以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价年末迎来收窄。
“丁祖昱评楼市”2025年度发布会上预判，预计2025年上半年止跌基本完成，有八个城市各项指标表现较佳，并将在2025年率先回稳。
除了这八个城市，余下多数二三线城市短期内库存高企，接下来仍将大力推行去库存、降风险，市场修复仍有待核心城市传导。
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典型城市去库存进程加快
过去一年，去库存成为行业出清的重要任务，在一系列政策支持下，典型城市库存指标明显好转。
从狭义库存来看，样本城市中多数狭义库存规模有所下降，2024年压降规模最大的五个城市分别为郑州、青岛、佛山、东莞和南京。其中郑州库存规模减少了214万平方米排在典型城市首位，东莞变化幅度最大，库存降幅同比下降25%。
少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较好的城市。
从去化周期来看，受新房交易流速下降影响，九成样本城市消化周期较2023年有所上升，超过一半的城市消化周期在18个月以上。
在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市去库存的常态。
从长期库存来看，深圳、重庆、东莞等7个城市表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。
典型如深圳，2024年新房成交492万平方米，而宅地成交建面只有89万平方米，长期库存下降403.6万平方米，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。
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八城将率先回稳
“丁祖昱评楼市”2025年度发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳。
杭州、上海、成都、西安属于第一梯队，短期内市场热点恒热，在政策“托举”下使得市场短期尚能保温。四城在2024年均大幅减少了土地规模供应，进一步压降城市消化周期，其中杭州核心板块消化周期仅为4.5个月，上海也仅为12.6个月。
天津、深圳等为第二梯队，经历了前期深度调整，新房项目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增现象，预期市场仍在持续修复。
合肥、北京等主要是基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。
相较而言，余下多数二三线城市短期内仍处于库存高企，去化缓慢的调整期。典型城市如果能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。
得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，供小于求已经成为了城市新房市场的常态，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。
相比率先回稳的八个城市，多数城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的力度并未有所减弱，随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
