伴随着2025年钟声的敲响，2024年已经彻底结束了。
回顾2024年，“救市”几乎是中国房地产行业全年的主旋律。
在“救市”大背景下，房地产土拍市场却让我们看到了远比“救市”更重要的事情——拯救地方财政危机。
或许，正是在这个目的下，2024年土拍市场上许多看似“扭曲”的事情都有了合理的解释。
01
上海：旧梦一场
超高溢价率、地王频出、几十家房企争抢… …
谁也没想到，上海2024年的土拍市场竟然这么火爆，几乎全国头部央国企都将目标聚焦在了上海。
以保利、招商蛇口、金茂、华润为代表的央国企搅动了上海土拍风云，并在上海的历次土拍热潮里收获颇丰，涉及拿地金额均破百亿元。
正是在这样的土拍市场热度全面回归的氛围里，上海全年揽金一举超过了2400亿元。
然而，在这一片“风景独好”背后，却透着几分“上海滩”的影子：
上海的火爆，并非真正的市场复苏，而是央国企集中押注核心城市的一种选择。
02
兰州：托底救场的地方剧本
接下来，我们把视线从上海转向大西北的兰州，一座典型的三四线城市，另一个完全不同的故事正在上演。
在克而瑞2024年新增土地建筑面积排行榜中，排名第5位的是来自兰州新区城投公司旗下的兰州新区房地产。
这家此前一直名不见经传的区属房企去年全年新增土储面积高达234万平方米，当然，作为区属国资，其拿地也基本集中在兰州新区。
如果换算下，兰州去年近半土地出让面积都被这家区属房企拿走了。其一家房企的新增土储面积已经快接近兰州全市全年销售的新建商品住宅销售面积。
当然，这背后的逻辑并不复杂。
地方财政收入捉襟见肘，地方城投平台和区属房企不得不扮演“救火队员”的角色，通过土地“自买自卖”维系财政运转。
但这种方式透支了未来，并埋下了更大的隐患。
03
涡阳县：沉寂小城里的“大玩家”
如果说兰州还是个全国人民都认识的大城市，那么相信绝大多数人都没听说过涡阳县。
这个隶属于安徽省亳州市的省级贫困县几年前才刚刚完成摘帽脱贫，全年商品房销售面积不足40万平方米。
然而，就是在这个名不见经传的小县城里竟然孕育出一家位列2024年新增土地TOP100排行榜第7位的房企——涡河置业。
事实上，你没听过很正常，因为这家涡阳县国资委旗下的房地产公司直到2023年才成立。然而，成立仅一年的房企去年就新增了建面高达218万平方米的土储。
当然，土储规模看着很吓人，实际也是真的吓人，居然碾压了万科、招商蛇口、中国铁建、金茂等一众央国企。
如果我们继续举例子，摊开2024年新增土地Top100榜单，看着那些以不同城市名为冠头，又以“城投”、“城建”、“城发”等为冠尾的房企，似乎都有着一些貌似极为隐秘的故事。
04
土拍市场“80%”的真相
炸天团十几年前就开始进入房地产领域，做地产自媒体也已经超过10年，然而，看着克而瑞2024年新增土地Top100榜单，仍然觉得才疏学浅，竟然有如此多不认识的百强房企。
4年前，同样是这份榜单，炸天团几乎在榜单上的每家房企都至少找出一两个相熟的朋友。
是的，对比2020年版新增土地Top100榜单，大部分房企竟然都消失在2024版的榜单上。
名单更迭背后，揭示了土拍市场“80%”的真相：
全国土拍市场的绝对主力是头部央国企和地方国资房企，投资占比超过80%；
核心一二线城市土拍市场，头部央国企投资占比超过80%；
广大三四线城市土拍市场，当地国资房企投资占比超过80%。
说实话，这三个“80%”，没一个是正常的。
三个“80%”，如同土拍市场的温度计，暴漏出背后的虚火与寒意：
投资超过80%来自于头部央国企和地方国资房企，本质就是国进民退，让数十年的土拍市场化倒退成了国资自导自演自掏票房的游戏场。
头部央国企的80%，这些央国企体质属于“全体国民”，但却把投资都投给了极少数的一二线城市，表面是让国有资产没有流失，但却制造了更大的不公平。
地方国资房企的80%，动机就是“接盘托底”，地方政府用他们套钱填补财政缺口，而非正常的开发建设。
05
避免“泡沫化”的深渊
在这样的土拍市场里，短期内，地方政府的财政危机似乎通过土拍得到了缓解。
但长期来看，这种“托底”模式可能将整个房地产行业推向更危险的深渊。
一个健康的房地产市场，需要的是理性的土地价格和真正的市场化运作，而不是一场以国资为主导、自导自演的游戏。
而一个扭曲的土拍市场，注定无法孕育出健康稳健发展的中国房地产行业。
现在从中央到地方都该做的，就是要彻底整治土拍市场，尤其是要彻底整治地方政府在土拍市场上的托底行为。
如果不尽早扭转这一局面，房地产行业可能将再度陷入“泡沫化”的深渊，甚至引发更为严重的系统性风险。
06
豪赌的代价
最后，那些土拍市场上的昔日“猛虎”——民营房企们，现在在干嘛呢？
想躺平但躺平的土地上布满荆棘，想自救却发现在债务的泥潭里越陷越深。
不得已，这些受了伤的民营房企们，看着头部央国企和地方国资房企在土拍市场上的争斗或者“表演”，只能暗自神伤。
然后，支个摊，希望政府回购那些过往土拍市场上抢来的土储。那些吞不下的土地，终究是要吐出来！
本文来自微信公众号“地产大爆炸”，作者：炸天团，36氪经授权发布。
