这几天朋友圈被一张海报疯狂刷屏了，大致内容就是中海2024年在上海卖了700亿，一举成了沪上一哥。
尤其徐汇滨江的中海领邸，五期118套总价至少3000万以上的房子，不到30分钟清盘，比下楼买个菜都快，累计销售额282亿，也成了全国高层住宅单盘销冠，放在如今市场下，这个成绩吹上一个月都不过分。
这也是2024年上海豪宅市场的一个切面，站在年底回望上海楼市，从这组数字我们刚好可以一观全局，除了载入史册的宽松调控，我们都知道2024年上海豪宅一直挺火的，但真实的市场已经火到什么程度？有哪些意想不到的地方正在发生变化？
于是我整理了一份2024年全年数据，都是此前从没见过的，所以接下来的几个数字应该会让各位感到惊讶。
01
一点不夸张，2024年全国每卖出10套千万豪宅，大概就有5套在上海。
以往我们讨论全国豪宅市场主要说的就是4个一线城市，但其实上海、北京加起来能瓜分掉六成左右，但今时今日情况不一样了。
我整理了下2024年前11个月的最新数据，发现有2个数字非常值得关注，一个是一线城市的新房豪宅成交中，上海独占了48%，几乎半壁江山。
数据来源：中指研究院
具体来看，2024年1-11月上海千万以上一手豪宅卖了1.2万套，而全国四个一线城市加起来总共2.5万套。
我算了下，这一年上海卖出了北京的2.3倍，深圳的3.5倍。
当然你可能会说在上海一千万算什么豪宅？那3000万应该更有说服力了吧。
好，我们把总价段拉高到3000万，再来和全国10个重点城市对比看看。
先说结论也就是第二个数字，2024年全国3000万以上豪宅成交，上海占了69%，近七成。
听起来好像有点夸张，却是不折不扣的事实。
数据来源：CRIC
根据克而瑞数据，2024年前11个月，上海总价3000万元以上的豪宅成交了2394套，而2023年全年是941套，2.5倍级的增长，且只用了11个月就做到了。
放在全国来看就更疯狂了，一城之力，几乎卖出了全国3000万以上豪宅的69%，其他9个城市，包括一线和强二线，加起来再乘以二都没能赶上这个数字，等于说进入全国3000万豪宅圈层，基本就进入了上海的绝对统治区。
我还看到一个特别明显的画面，就是3000万直接成了2024年上海豪宅市场的一个价格分水岭。
数据口径：兔博士，2024年数据截至12月23日
只看1000万-2000万，2024年成交量明显不如前两年，超过2000万之后近三年基本打平，成交也很稳定，但到了3000万级以上，成交量反而一下子超过往年好几倍。
按2023年960套的成交，算一下也是2倍的倍差，尤其来到6000万以上，往年成交在这张表格里几乎可以忽略不计，但2024年一下子卖了500多套。
这也让我忍不住好奇，到底谁在买这些更贵的房子？
之前的文章中我们统计过上海3000万以上的豪宅摇号情况，外地客群占了一半，其实和本地老钱不分上下，但到了5000万以上外地富人突然变多了，占比直接超过了65%。
也就是说，全国至少有超过六成身价不止5000万的富豪，这一年都在集体买入上海这个城市。
所以回到开头的问题，真实的市场火成什么样了？还有什么比这2个数字更有说服力的么？
02
但千万级别其实不算特殊，那在亿级豪宅这个赛道呢？
不夸张地说，上海更是所向披靡。
其实2024年上半年市场还没此刻疯狂的时候，上海就已经显示了毋庸置疑的实力，克而瑞统计过全国总价过亿豪宅的成交情况，去年前6个月一共成交18套，其中上海就卖了14套，占77%，接近八成。
数据来源：CRIC
其余三座城市一共4套，加起来卖出了上海的零头。
但这其实不是最让人震惊的，一直以来全国总价能过亿的超级豪宅城市本就不多，四个一线中也就上海和广州稍微多些，而上海的吨位一直是重量级，所以拿上海的亿级豪宅和全国去比较，反而没什么稀奇。
真正让人意想不到的是上海自身的亿级市场，开始大不一样了，
我们把2024年下半年一直到12月下旬的数据都放进去，然后震惊了......
说实话拿到这份数据第一时间我甚至怀疑，是不是统计错误导致数据失真了？
但仔细核对过后发现，2024年上海豪宅市场已经出现了一道新的景观，也是最让我意外的，一个几何式爆发的过亿顶豪宇宙。
数据口径：兔博士，2024年数据截至12月23日
各位可以看下2022年，上海过亿顶豪的成交量还在个位数，即使去年一二手加起来也只有31套，但2024年直接成交了136套超过一亿的新房，加上二手市场，一共150套。
这件事不仅在2024年，甚至近几年也是难得遇见的一道奇景，让人忍不住好奇，为什么突然爆发了这么多亿级豪宅？
一个是众所周知的顶复大平层，比如我们盘过的香港置地启元，一期80套房子，50套都在5000万+的总价段，而其中4套顶复都是价值过亿的。
除此之外，2024年上海顶豪市场还杀出了一个超级物种：风貌别墅，之前替大家统计过，这两年有将近40个风貌别墅项目准备供应。
我粗略整理了下，目前已入市的体量就已经不小了。
比如刚刚成为上海销冠、总额破700亿记录的中海，很大一部分成交就来自风貌别墅，两次悄悄开盘140套房源据说都已经卖完了，整个项目也接近尾声。
还有新湖中宝开发的天潼198，起步价高达1.8亿，首开就推出了15套，包括老城厢的露香园，面积段410㎡起步，也推出了12套。
这些风貌别墅的出现也直接引发了2024年全国亿万富豪都扎堆上海疯狂扫货，可见这一年的亿级顶豪有多抢手。
03
但最后我也很好奇，这些全国富豪们都买在了上海哪些板块。千万、亿万身价的富人们，从心底里最看好上海的哪些地段？
我们还是从3000万来看成交分布，2024年上海豪宅成交地图依然被黄浦江分割成了2个市场：
- 一个是我统计的一手成交，覆盖全市53个板块，成交最多的大部分都在浦西； 第二个就是二手成交覆盖全市80个板块，成交最多的大部分都在浦东。
当然，如果我们只按照地段论，这几十个板块肯定会有新天地、陆家嘴、徐汇滨江这样的意料之中。
比如一手成交TOP15板块中，就有6个在黄浦区。
数据口径：兔博士，2024年12月数据截至当月23日
最大头的成交来自黄浦滨江、新天地和豫园，全是市中心顶格地段，往年就算有钱都不一定能买到。
但2024年都放开了大量供应，尤其排名第一的黄浦滨江，就有6个3000万级豪宅入市，而绿城外滩兰庭和融创外滩壹号院2个大盘，撑起了板块90%的成交量。
包括二手成交分布的TOP15，其实大部分也都是老牌豪宅地段，比如陆家嘴、联洋、张江、新天地、世博滨江等等。
但整体看下来，还有一些板块也是真的意料之外，尤其二手豪宅市场上，青浦徐泾直接异军突起，纯靠卖3000万以上的别墅把自己干到了TOP2，仅次于陆家嘴。
数据口径：兔博士，12月数据截至当月23日
而且并没有什么集中成交，都是两套、三套这样卖，硬是把量堆了上去，最终甚至超过了联洋、新天地这些老牌顶豪热土。
包括最没想到的一手豪宅板块，来自普陀长风，这个之前存在感不高的内中环板块，2024年挤进了一手板块前15名。
不过和徐泾的多盘堆量不同，长风的崛起靠的是一个单盘：宸嘉100嘉佰道，一共成交36套，甚至超过了杨浦滨江南段的周家嘴路，这也印证了2024年新房市场和二手的明显不同，就是一手单盘是可以带飞一个板块的。
通过这些具体数据各位可以看到，不仅仅是核心板块的高热情绪，一些我们意想不到的板块也开始崭露头角了，也更加说明2024年上海豪宅市场的全面开花。
04
所以各位有没有想过，为什么上海豪宅市场这么牛？
首先一个共识，就是上海楼市的基本面良好。
之前我们说上海豪宅市场就是全国的豪宅市场，这话结合今天的数据来看其实很精准，因为经济基础足够扎实，上海有来自全国最丰富的不同圈层、总价段的购房者，只要他们还在，楼市需求就一直存在。
刚好去年12月初国家统计局也公布了上海二手房价已经连续2个月止跌上涨，而二手价格其实是最能反映楼市基本面的。
第二个也是核心支撑力，来自上海楼市土地供给侧的绝对健康。
这么多年上海一直在严控容积率，在全国甚至其他一线城市，容积率3.0都默认还算不错的好项目了，而土地如此稀缺的上海，却坚持把纯住宅容积率控制在2.5以下，对开发商来说意味着不能建超高层住宅，收益空间缩小了很多，但其实权衡过后你会发现这样的土地盖出来的房子，其实更能打出品质差异化，也保证了一个产品最后能不能长线发展。
所以上海不仅仅是亿万富豪最爱的城市，还是很多外地房企挤破头也想拿下的必争之地。
而看完了2024年的数据，我们依然会对2025年上海楼市的高端市场，保持更大的期待。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。
