在土地市场上，万科很久没有这么大的手笔了。
12月17日，广州番禺南站商务区三个地块出让，万科以底价竞得，总花费28.8亿，这是时隔四年之后，万科首次在广州拿地，也是今年万科进入“困难时期”以来，少有的在特大型城市拿地，而且一出手就是三块。
一天之前，万科在河北唐山也拿下一幅土地，花费不高，只有2.3978亿元。
两天之内，万科拿了四块地，这样的表现，不免让人疑问，处在“缩表”阶段的万科，是不是缓过劲儿来了？
回答这个问题，不着急。
广州番禺南站商务区这三个地块“很有意思”，与万科渊源不浅。2011年，当时的万科广佛公司和番禺当地的石壁一村、石壁四村合作“旧改”，一共15个地块，总计容面积126万平方米。
这些地块中的一部分转入了二级开发，于是就有了番禺南站商务区的万科中心项目。
众所周知，这种模式变量因素很多，后来因为轨道交通规划建设等方面的原因，一些地块就留下来没有进入开发，而这次出让的三块地，就在番禺南站商务区万科中心边上。
由此就可以理解，这三个条件还算不错的地块，万科为什么可以以底价竞得了。
有这种渊源在，再加上当前房地产的政策大环境，这三个地块可以获得不错的条件。对楼盘销售、购房人买房最具体、最直接的表现，就是得房率很高。根据规划设计材料上的信息，这三块地建成以后的得房率，居然可以达到120%。
也就是说，买一个建筑面积100平方米的房子，使用面积可能有120平方米。
毫无疑问，在销售时，这样的项目是有足够竞争力的，如果不出大的意外，番禺南站商务区三块土地上开发出的住宅项目，应该不难卖。
这三块地的楼面成本价也不太高，扣除配建之后，分别是13984元/平方米、11673元/平方米、12366元/平方米。即便算上配建，楼面成本价也就20000元/平方米左右。
以万科的能力，再加上京沪穗深四个特大型城市中，广州的监管环境最为宽松，政策对购房友好，卖好这个项目没有太大问题。
本就是嘴边的肉，又是块条件很好（得房率120%）的肉，价格也不算高，即便是处在“困难时期”，这样的地块，万科焉有不拿的道理？
至于唐山的地块，没有太多典型的特征，位置不错，价格不高，万科运营操盘不会有什么风险，稳赚不赔的账基本上是能算过来的，而且，作为资源型城市的唐山，购买力也不低。在这样的地块上出手，万科也没什么毛病。
从今年年初开始，由于整体环境带来的信心和预期问题，万科进入了“困难时期”，收缩战线，缩减资产负债表成为要务。既然要“缩表”，那么，就应该少拿地或者不拿地减少支出，同时消化存量，这样就能改善现金流，大部分非国有房企都是这么干的，甚至不少国企、央企也都这么干。
因此，就形成了一种印象，好像万科也不拿地了，其实，并不是这样。符合条件，符合要求的地块，万科该拿还拿，一直就没有断过，只不过量上少了很多，土地总价也都不太高。
至于区域分布，则遍及杭州、徐州、沈阳、银川、昆明、贵阳、青岛、成都、上海等地。单个地块总价大都没有超过10亿。惟一例外的是在上海宝山，10.84亿，拿到的是35%的权益。
这次在广州的出手，虽然总价达28.8亿，但那是三块地的钱，拆分开看，三块土地的总价分别是11.5亿、8.36亿、8.94亿，基本符合万科今年以来的一贯操作风格：总价不算太高，地块条件不错，后期操盘不难。
不过从支出力度而言，确实有了更大的“强度”，这也是一种不可忽视的变化。
万科的这一些操作，可以纠正一个片面的认识，那就是“缩表就是不拿地”。
这一轮房地产危机以来，告别了“总对总”的融资模式，最优的优等生万科也不能维系这种模式，代之以可以隔离风险的“白名单”融资制度。随着政策导向不断支持房地产，白名单不断“扩围”，应进尽进、应贷尽贷，但是，其根本还是以房地产项目作为融资的基础。
换句话说，没有项目，融资就是无本之木。项目从哪来？惟拿地尔。不拿地就没项目，没项目，不管白名单多宽松，也无法进入——融资。停止拿地，就意味着消化完存量项目，完成了保交楼之后，房企也就随之退出历史舞台。
因此，不断拿地，才能留住未来融资的可能。
从今年5月以后，在卖项目，卖资产的同时，万科的新增融资基本上都是这么来的。
万科新增融资情况
如果没有这些下属公司，这些下属公司手里又没有项目，即便是万科，恐怕也很难拿到这么多贷款，而融资性现金流是穿越这个寒冬的重中之重。
有这个融资性现金流的支撑，在一定程度上可以说，万科最艰难的时候，就快过去了。
万科的生死存亡，向来不止事关自身，而是带有强烈的市场预期引导意味。万科的判断、决策与行动，某些时候也带有先行指标的意味。当万科开始逐步加大力度，在土地市场上重新活跃起来时，对整个行业也是个难得的好消息。
也许这个变化本身不大，也许万科更关键的关口还在明年的8~9月，但一切总算是开始了，当万科的穿越周期看到希望时，中国房地产也会看到那扇打开的重生之门。
本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。
