万科自2021年起经历了连续三年的缩表过程，在行业下行压力下，面临资产贬值和负债刚性的双重挑战。期间，万科负债减少5600亿，期间费用支出2700亿，总计8300亿，资产减少5800亿，净资产保持稳定。通过大幅降低在建支出和应付工程款，万科的缩表已接近尾声。尽管有息负债增加了700亿以填补资金缺口，但通过出售经营性资产和处理现房库存，万科正积极回笼资金，并调整经营业务。随着利率下降，经营性资产的盈利能力和估值有望提升，万科正逐步恢复开发业务的正常经营。

📉 万科三年缩表：自2021年起，万科总资产减少5814亿，其中现金减少700亿，存货减少5000亿；负债减少5631亿，合约负债和应付工程款大幅下降，有息负债增加700亿，显示了其在行业下行压力下的调整。

💰 现金流挑战与应对：万科在缩表过程中，支付了470亿利息费用，330亿利润分配，1300亿税费和600亿员工工资等费用，共计2700亿，并通过出售七宝商场、南翔印象城等经营性资产，发行REITs筹集资金，回笼资金态度坚决，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元。

🏢 经营业务调整：万科经营业务占用资金过大，约4000亿资金仅产生120多亿净现金流，难以覆盖利息支出。万科正在通过出售经营性资产，如万维物流和普洛斯，以及低效商办资产，回笼资金，同时经营性资产盈利能力提升，估值水平提升，情况正在好转。

🏘️ 开发业务展望：万科开发业务的收缩已接近尾声，随着现金流好转，将适当拿地，逐步恢复开发业务正常经营。这表明万科在经历挑战后，正逐步恢复稳定，并寻求新的增长点。

从2021年开始万科进入了连续三年缩表过程，行业下行过程中，资产是软的，负债是刚性的，销售和建设支出的剪刀差，对开发商的现金流形成巨大的冲击，万科三年负债减少5600亿和期间费用支出2700亿共计8300亿，资产减少了5800亿，净资产维持稳定，现在融资已经稳定，开发业务在建支出和应付工程款大幅下降，缩表已经接近尾声，基本算是扛过来了。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
截至2024年9月份，万科总资产从19386亿下降到13572亿下降5814亿，主要包括现金减少700亿，存货减少5000亿。
负债减少5631亿，主要合约负债减少3871亿，应付工程款减少1563亿，其他应付款减少389亿，应交税费减少333亿，有息负债上升700亿。也就是在扩张时期合同负债和应付工程款的现金形成了存货资产，在缩表的过程中存货资产变现支付应付工程款和合同负债，由于行业下行过程中，销售和支出形成了巨大的剪刀差，缩表过程中有息负债增加了700亿来填补资金缺口。
在缩表过程中，万科还支付了470亿利息费用，分配利润330亿，支付各项税费1300亿，支付人员工资等费用600亿，共计2700亿。
现在，万科开发业务的收缩已经接近尾声，剩下的主要问题还是经营业务占用的资金过大，去年万科曾透露过大概有4000亿资金投在经营业务相关的资产上，大概只产生了120多亿净现金流，仍无法覆盖每年接近150亿的利息支出，这一块万科正在调整，通过出售一些经营性资产来回收资金，过去一年已经出售了七宝商场，南翔印象城，松江印象城，发行了中金印力消费reits，筹备，万维物流reits，保障房租赁reits，以及建万租赁reits，通过推进大宗资产交易，1-9 月实现大宗交易签约金额 232.6 亿元。此外前三季度还处理现房库存300多亿，显示万科回款态度坚决！
另外随着全国利息逐渐下降，经营性资产利息开支下降，盈利能力提升，估值水平提升，对于经营资产占比较大的万科来说，情况正在好转。
万科接下来重点仍是持续推进经营资产变现，比如出售万维物流和普洛斯，继续出售低效商办资产，各种万科里，各种办公，继续回款，后续降负债将更多依赖经营资产变现。
对于开发业务，收缩已经接近尾声，万科随着现金流好转将适当拿地，慢慢恢复开发业务正常经营。

本话题在雪球有57条讨论，点击查看。
雪球是一个投资者的社交网络，聪明的投资者都在这里。
点击下载雪球手机客户端 http://xueqiu.com/xz]]>