地产龙头保利发展的近百亿发债计划有了新进展。
近期，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利发展”）向特定对象发行可转换公司债券的申报稿已受上交所受理。
01 发债规模近400亿
公告显示，保利发展拟募资总额不超过95亿元，本次可转债的发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。
事实上，今年以来，保利发展发债力度不小，发债规模直逼400亿元。
据同花顺iFinD数据，今年上半年，保利发展公开市场债券发行规模就达199亿元；8月8日，保利发展获准发行100亿元公司债券；加上此次发行的95亿元可转换公司债券，保利发展年内的发债规模达394亿元，这一数字远超2023年全年的109.64亿元。
积极融资推动下，保利发展的有息负债再度回升。保利发展大额融资的背后的驱动力主要来自政策层面的支持、市场需求的回暖以及投资者的信心。
而从募集资金的主要目的来看，主要用于15个在建房地产开发项目及补充流动资金，这些项目均为普通住宅项目，主要面向刚需型或改善型客户群体。
这些项目主要位于北京、上海、合肥、莆田等国内一线、二线城市。据悉，截至2024年9月30日，15个项目均已开工建设，平均开工面积进度约为90.49%，且全部项目已开始预售。整体计划于2026年左右开始交付。
02 增收不增利
据悉，保利发展是一家以房地产开发和投资为主要业务的企业集团。中国保利集团有限公司为公司最大股东，持有公司34.55%的股份。
保利发展虽然背靠大央企，但其与大多数房企一样，近年来的净利润处于下滑状态。
事实上，近几年，保利发展在努力提升市场排名。
保利发展2023年的年报显示，截至2023年底，保利发展实现销售签约面积2386万平方米，全口径销售签约金额4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企。保利发展的市场占有率提升至3.6%，已经连续8年提升。
亮眼的销售表现带来了营业收入的提升。
2024年上半年，其实现营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；往前看，2021年—2023年，其总营收分别为2850.24亿元、2811.08亿元、3468.28亿元；总体也呈上升趋势。
但净利润却在下滑。
2024年上半年，其归母净利润74.20亿元，同比下降39.29%；同时，2021年—2023年，其归母净利润分别270.11亿元、183.47亿元、120.67亿元， 同比下降5.39%、33.01%、34.13%。
近年来，经济增速放缓使得居民购买力下滑、收入预期减弱，导致居民延后对购房等大宗消费的需求，另一方面受房企到期债务无法偿付等因素影响，购房者对行业的信心仍在修复，观望情绪较重，房地产行业销售端承压，部分房地产企业出现业绩大幅下滑甚至亏损、债务违约等情况。
尽管2022年下半年以来，相关政府部门陆续出台相关政策支持房地产行业平稳发展，但我国房地产行业仍面临一定销售压力，若未来上述情形未得到改善，则公司存在经营业绩继续下滑的风险。
03 回款率持续走低
对于房企来说，回笼资金至关重要。回款是从销售收入到经营性现金流的“惊险”一跃。
回款率指的是企业销售后实际收到的款项与销售总额的比例，它反映了企业销售收入的现金回收情况。房地产回款率是衡量房地产企业销售业绩和财务管理能力的重要指标之一。高回款率意味着企业销售后的资金回笼速度快，有助于企业的资金周转和运营发展。
而保利发展的应收帐款期后回款率却在这几年持续走低。
2021年—2023年以及2024年上半年，各期末应收账款的期后回款率分别为96.00%、92.83%、71.86%和18.89%。
对此，保利发展回应称，保利发展已以5%作为坏账计提比例覆盖应收账款的预期损失。
同时，对于2024年第三季度末18.89%的回款率，保利发展回应称，公司应收账款中应收物业管理费占比较高，此部分受业主偏好年末前支付物业管理费影响存在周期性波动特点，一般四季度回款较多。
另一方面，未来几年，保利发展还有不少库存需要消化。
按照今年半年报的数据，保利发展存货为8300亿元，资产减值准备40亿元。
同期，万科A存货为6200亿元，资产减值准备83亿元；金地集团存货1300亿元，资产减值准备80亿元；新城控股存货1300亿元，资产减值准备118亿元。
虽然保利发展的存货最多，但资产减值准备却是上述房企中最少，这是否科学？
本文来自微信公众号“IPO日报”，作者：杨雪婷，36氪经授权发布。
