楼市回温，传导至土地市场！
01
近期，一线城市“百亿地王”不断！
深圳：12月2日，华润置地&中海联合体，以总价185.12亿元竞得深圳南山区粤海街道地块，成交楼面价70388元/平方米，溢价率46.32%，刷新了深圳宅地总价TOP1，宅地楼面单价TOP2。
北京：11月29日，中海以153.32亿元竞得北京朝阳第二宗组团地块（含酒仙桥、十八里店、小红门三宗地），打破北京单笔土地出让金纪录。
广州：9月29日，保利发展以117.6亿元竞得广州南方面粉厂地块，溢价率达到33.4%，跻身广州总价榜单TOP6，单价TOP2。
这只是一个缩影，近期热点城市都在造地王！
11月27日，上海第7批次集中土拍，10宗宅地成交总金额304亿元，平均溢价率20%，创下年内新高。其中，浦东杨思地块拍出40%的溢价率，创上海取消土拍限价后的新高。
11月28日，保利发展33亿夺得上海浦东唐镇单价地王，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%。
11月29日，杭州第19批集中供地，绿城以17.16亿元竞得东新单元地块，楼面价达到36568元/平方米，为东新板块地王。
11月20日，杭州本土房企滨江集团，以总价39.54亿元、楼面价48186元/平方米，拿下萧山区奥体博览中心地块，溢价率达到33.85%，这是杭州土拍历史上宅地成交楼面价第二高的地块。
11月6日，成都11月以来首场土拍，“川系”民企远达以总价20.67亿元，26300元/平方米的楼面地价，竞得高新区地块，溢价率46.11%。
11月15日，成都锦江林家坝地块，本地民企润达丰滨江，以约44.4%的溢价率拍得，成为成都地价排名TOP3的地块。
02
土地市场还有两个现象：
一是民企开始拿地了！
而且，还出现自然人“高溢价”拿地。11月20日，就在民企滨江集团在杭州拿地王的同一天，钱塘区下沙地块被自然人洪礼昌以4.46亿竞得，成交楼面价24847元/平方米，溢价率高达64.55%。
表：近一个月来部分民企拿地情况一览表 ，，数据来源：根据网上资料整理
二是，溢价率开始提升！
今年10-11月，22城宅地溢价成交占比为16.4%，较三季度回落7.8个百分点。11月溢价成交占比21.2%，较10月大幅提高了12.0个百分点。很显然，由于各地的土地出让金目标未完成，热点城市估计都不到4成。因此，进入11月以后，地方政府开始拿出“压箱底”的好地块。
另外， 开发商进入补库存的阶段！
行业分化的同时，向央企国企集中的趋势越来越明显！
表：2024年1-11月典型房企销售目标达成率排行榜 ，，数据来源：企业披露、中指院
更重要的是，现在市场上供应的地块，对开发商来说是空前的友好和让利：
- 不限价格 基本没有配建 低密度为主 没有“90/70”限制 普遍“高得房率” 得到“高品质”政策扶持
据券商测算，今年出让地块的利润空间在10%-30%！
以北京153亿组团地块为例，三宗地楼面价分别是： 酒仙桥地块64262.53元/平米；十八里店地块43470.53元/平米，小红门地块43491.83元/平米。
在售新房价格方面， 考虑开盘折扣、户型售价平均，酒仙桥、十八里店、小红门在售项目单价在11万元/平米、8万元/平米、8万元/平米左右。可见，地价/房价在50%左右，加上央企的产品打造能力，利润空间是有保障的。
另外，为了吸引开发商拿地，地方政府往往会选择销售前景好的板块。比如，上海第七次土拍，挂牌的10宗地块中，有9宗临近地铁站（在建），6宗地块位于外环以内，不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块，多数板块的消化周期都在安全值（18个月）以内。
目的就是，确保开发以后，能尽快售出，收获确定性业绩，迎合开发商拿地。
表：上海11月27日第七轮拍地各板块供地规模及新房市场现状，数据来源：克而瑞地产研究
03
但是，从全国来看，土地市场并未好转！
中指院的数据显示， 1-11月300城土地推出面积同比下降21.5%；土地成交面积同比下降28%；土地出让金同比下降21.7%。11月单月，全国300城住宅用地成交面积同比下降12.9%。
可见，土地市场的回稳，仅限于部分热点城市优质地块热度攀升。
尽管各地拿出“压箱底”的好东东，尽管给出足够的诚意（取消各种拿地限制），尽管盈利的确定性很强（利润率在10%-30%）， 但能拿地的企业并不多。 主要原因就在于，大多数房企受困于无法去化的“旧库存”，手上货值挺大，但难以转化为现金流，导致土地市场流动性匮乏。
简单来讲， 2022年之前出让的地块，为房地产“旧模式”下的产物，产出的房子很多为不受市场欢迎的“差房子”（相对于现在的“好房子”）。在追逐资产升值为主要特征的旧模式时期，这些房子能卖得出去。 当“升值预期”没有了，大家转向居住诉求时，这些房子很难卖得掉。
数据来源：克而瑞地产研究（旧库存指往年批售但未售出部分）
根据克而瑞的统计， 截至2024年7月，全国住宅的“已开工未售库存”达到25.2亿平米，竣工未售库存3.8亿平米。把这些库存卖完需要的时间，大约是3.4年。权益货值前20房企平均去化周期193个月，大约16年；以土储建面计算的平均去化周期201个月，大约16年半。
但是，2022年以后出让的地块，建设的是“好房子”（特别是新一代住宅），卖得不错。 比如， 2024年上半年，绿城中国首开去化率高达78%，而整体去化率仅有42%，可见被“旧库存”拖累。
所以，也就不奇怪，为何国家要提出，发行专项债收购闲置土地，国开行投放再贷款给地方国企，收购存量商品房做保障性住房。
很简单，这是土地市场复苏的关键。 2020年百强房企的拿地销售金额比为0.37，2021年及2022年，这一比例下降至0.25及0.18。2023年，随着防控全面解除，全国复工复产，这一比值回升至0.21，但2024年前三季度，这一指标降至0.15。
主要制约，就在于旧库存拖累资金链！
不过，“好房子”却挺受欢迎。特别是取消“90/70”限制，取消新房限价和容积率管控，并在阳台、飘窗、风雨连廊、顶层绿化、底层架空层等所谓高品质设计方面，出台了设计标准，提高居住的空间和舒适度，降低了公摊。把产品打造权给到开发商，让开发商根据市场来设计产品。
表：今年以来各省市发布的高品质住宅文件 ，来源：资料整理自网络，仅供参考
真正做到了“以需定建”！
因此，2022年以后出让的地块，商品房去化比较好，主要集中在改善型需求密集且有支付能力的热点城市。于是，央国企开始聚焦核心城市、核心地块。以中海为例，截止2024年6月底，中海在4个一线城市实现合约销售744.0亿元，占上半年业绩的62.7%，仅上海的销售就达340亿元。
再看保利！
作为开启新模式后销售榜单第一的房企，2024年1-10月保利新增土储和货值均是行业第一。但保利从2022年就开始精简布局城市数量，从2021年新增土储的66城下降至2022年及2023年的33城；2024年上半年，新增土储城市数量下降至10城。简言之，聚焦核心城市、核心地块。
04
准确来讲， 就是借助政策的东风（打造“好房子”），抓住地方迎合开发商而给出的确定性的业绩（能迅速卖出去，还能获得10%-30%的利润），不再到处撒网，尽力提高单盘的贡献率。
当下的商品房市场，特别是在一二线热点城市，刚需开始转向二手住房，新房领域聚焦改善型需求。这个市场的潜力非常大。
以北京为例， 过去经常被人吐槽，拿着几百万现金在北京也买不到什么像样的房子。因为，北京好地段的高层住宅多半是塔楼，很难做到南北通透，带窗户的卫生间也不多，凸出的阳台更少。为了多采光，有的房子甚至带了角，更别提架空层、风雨连廊。
再看上海！
应该讲，上海执行“90/70”政策是最严格的，到现在还未取消。这十几年，上海产生了一堆小面积刚需产品的巨量供应，同质化非常严重，都是近乎一模一样的99平小三房户型设计，稍大一点面积的基本上户型设计比较差，比如100平米做两房。
当下，市面上不缺房子了，改善型需求开始主导了，这就会发现，能够满足“大户型、次新房、3-4居室”的房源实在太少了。
表：2023-2024年上海各面积段二手住房挂牌供应量 ，，数据来源：真叫卢俊公众号
其他热点城市都是如此！
这就是为什么，我们到各地调研楼市时，不管是开发商还是住建部门，都一致讲，大户型新房很好卖。无他，市面上供应太少了，而改善型时代到来了。 一二线热点城市，这些年积累了一批“改革红利”的享有者， 他们多数为50后-70后、且有“old money”的人群，有能力改善居住。
回到开篇讲的地王，基本都出现在一二线热点城市，都在核心片区和核心地段，未来都要打造类似上海中海·顺昌玖里、深圳中海·深湾玖序等高端住宅项目，销售去化也没有太大悬念。
但是，产生的问题不容忽视！
过去，新地王给老地王解套，给老地王项目抬轿子；地王诞生后，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。但现在，这些统统都没有了，取而代之的是，土地市场从卖方市场转向买方市场。新地王项目在居住舒适度、性价比等方面，全面碾压周边的老地王项目（特别是2022年之前诞生的项目）。
由于高端购买力就那么多，而市面上项目不少，新项目往往会在户型设计、得房率、房屋品质上全面内卷，也包括价格。 事实上，如果将超过100%的得房率算在内，实际价格并不算很高。 而地方政府给到的利润空间，特别是组合地块的可腾挪行，足够开发商在性价比上推进内卷。
就如同第四代住宅一样，对周边的非四代住宅新盘项目、对周边的二手住房，造成明显的影响。 新的地王项目，以全方位的竞争优势（特别是性价比），对周边的项目也会造成巨大的冲击。
但没有办法，在告别旧模式，走上高质量发展的道路，必然要如此转型，这是历史必然。关键是，这种转型与政策前后变化太快关系很大，很多企业和个人要来承担这个转型的成本。
本文来自微信公众号“李宇嘉地产笔记”，作者：李宇嘉，36氪经授权发布。
