11月27、28日，为期两天的上海第七批次土拍落下帷幕。
本次土拍亮点颇多，其中最大的关键词便是“高溢价”。
10块地中，有7幅溢价成交，且溢价率都在10%以上，平均溢价20%，为2024年最高。
最高溢价率达40%，为越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得的浦东杨思地块，远高于此前徐汇滨江小米地块（30%）和静安曹家渡地块（31.2%）。
同时，浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新。
从竞得房企来看，华润置地和保利发展先后两日上演帽子戏法，各竞得三幅地块。
此次土拍创上海取消土拍限价后的新高。得益于城市整体需求端表现优秀，得益于板块去化前景明朗，也是得益于地块盈利确定性明确。
虽然对于大多数城市的土地市场而言，中短期来看仍然是难以复制的。但是从市场信心来看，联系到2024年10月以来的各地高溢价地块，或将成为一个标志性事件。
01 第七批次集中土拍热度明显提升
浦东杨思地块40%溢价破纪录
11月27、28日，上海第七批次集中土拍开拍，挂牌的10宗宅地均成功出让，成交总金额304亿元。(不含联合出让商办用地)。
相比第六批集中土拍的整体低迷，本轮土拍热度明显提升。
具体来看，10宗地块中7宗溢价成交，3宗底价成交，所有溢价成交的地块，成交溢价率均超过10%，10宗地块平均溢价20%，刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。
溢价率最高的为浦东杨思地块，该地块吸引了5家单位参与竞价，经过了192轮竞价触及中止价78.76亿元，后又触达竞“高品质建设”上限，进入第二轮竞价，前后共计经过了超200轮竞价，最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得，成交楼板价7.4万元/平方米，装修标准5000元/平方米，高端人才房配建2%。
该地块地处上海典型中高端高流速板块，配套成熟，购房群体基数大，板块新房流速高。周边在售项目有浦发新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等项目，毗邻的浦发新杨思上园成交均价在10万元/平方米左右，2024年以来共进行了三次开盘，开盘去化率均在八成以上，近两次开盘去化率更是接近100%。
02 供地素质明显强于上一轮
多个板块楼板价纪录被刷新
本次挂牌的10宗地块中，有9宗临近地铁站（在建），更有6宗地块位于外环以内，不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块。除虹口四川北路地块之外，其余地块容积率均不高于2.5。
联系地块所属板块新房市场现状来看，大多数板块的消化周期都在安全值（18个月）以内，其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于6个月。板块的年成交规模也大多高于本轮出让土地建面，春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于20万平方米，地块未来去化速度前景较佳。
正是因为如此，本次土拍浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新
位于大三林板块的浦东新杨思地块，成交楼板价74426元/平方米，周边项目新杨思上园，楼板价只有约5万/平，此次创新高将楼板价拔高了2万多/平方米；
位于曹路板块的浦东唐镇地块，成交楼板价44008元/平，溢价率27%，比2年前安高申宸院楼板价3.4万/平方米，高了约1万/平；
东外滩板块杨浦江浦公园旁的一幅宅地，去年保利&华丽家族联合体以7万/平的楼板价拿下，今天成交楼板价来到了86037元/平方米；
同样位于东外滩板块的杨浦滨江地块，成交楼板价73288元/平方米。相比一个月前，上海第六批次土拍的中海地块楼板价6.9万元/平方米，约涨4400元/平方米；
而位于四川北路板块的虹口地块，楼板价92934元/平方米，一路之隔于五年前入市的珠江铂世外滩界开盘均价才10.2万元/平方米，如今地价已快赶上当年的房价。
03 头部央企均参拍多宗宅地
华润置地、保利发展上演帽子戏法
从竞拍房企来看，相比上一批次，房企参拍热情明显回升，各地块普遍有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局&中建港航底价竞得，为中建七局首入上海拿地。
在本轮土拍中，华润成为最大“赢家”，出让条件最为突出的地块均被收入囊中：总价、溢价率最高的浦东杨思地块，成交总价78.97亿，溢价率40%，华润与越秀、中能建联合体竞得；出让单价最高的虹口四川北路地块，成交楼板价9.3万元/平方米，由华润以12%溢价率单独竞得；本轮容积率最低的桃浦宅地，该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地，容积率1.29，也由华润与建发、金茂联合体底价竞得。
保利发展同样竞得三幅地块：溢价率27%的浦东唐镇地块，在经过73轮角逐后，被保利发展以32.93亿元竞得，楼板价44008元/平方米，唐镇真地铁口，未来快速去化应当不在话下；杨浦滨江地块由保利发展和上海建工再度联手，溢价率17.09%，成交楼板价81960元/平方米；刷新楼板价纪录的杨浦东外滩地块由保利发展以16%溢价率单独竞得，成交总价15.2亿元。
04 结语
总体来看，上海第七轮土拍热度如期回归。10宗地块中有7宗溢价成交，其中浦东杨思地块溢价率更是达到了40%，刷新了取消土拍限价后的溢价率纪录，本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。
从行业整体来看，目前仍处于去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。
从2024年10月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况，只有持续供应优质宅地，市场化推动优秀企业竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质，为美好生活提供更多优质产品，并带来更多更新换代的住房需求。
如今每一块新出让的优质地块、每一个适销对路的新房项目，都是行业重回稳过程中的一位位引领者。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
