当前，房地产开发商的复苏之路漫长，拿地规模大幅下降，导致未来几年销售额和业绩也将下降。纯住宅开发企业面临着新开工下降和业绩回正时间延迟的困境，预计要到2028年后业绩才能恢复。而经营性企业如新城控股，凭借吾悦广场的租金收入，业绩回正速度更快，且其核心资产规模不减反增，为未来扩张提供了融资保障。相比之下，绿城中国虽然经营能力强，但拿地规模下降，未来发展面临挑战。综合考虑市场形势和商业模式，在当前房地产市场复苏缓慢的情况下，新城控股成为投资地产股的较佳选择。

🤔**房企拿地规模大幅下降，锁定未来销售额和业绩下降:** 今年房企拿地规模远小于销售额，导致未来几年销售额和业绩下降，预计至少要到2028年后业绩才能恢复。

🚧**纯住宅开发企业复苏之路漫长，新开工下降，业绩回正时间延迟:** 由于今年拿地面积下降，明年新开工肯定下降，预计2026年前难以稳住，业绩回正则要到2028年后。

💰**新城控股凭借吾悦广场租金收入，业绩回正速度更快，且核心资产规模不减反增:** 新城控股已3年未拿地，但吾悦广场租金持续上涨，为其提供了良好的融资抵押保障，使其在行业复苏中更具优势。

📊**绿城中国经营能力强，但拿地规模下降，未来发展面临挑战:** 绿城中国经营能力强于新城控股，但若明年拿地无法持平或超过销售，在行业收缩的情况下，其发展前景不如新城控股。

💡**在房地产市场复苏缓慢的情况下，新城控股成为投资地产股的较佳选择:** 综合考虑市场形势和商业模式，新城控股凭借其经营性收入和核心资产优势，成为投资地产股的近乎唯一选择。

来源：雪球App，作者： 莫南，（https://xueqiu.com/1665500619/313484588）

目前，基本所有开发商的复苏路径都感觉会拉的很漫长。

本月，房企的拿地规模还在大幅下降，远小于销售额。优等生们一样，比如，保利发展今年销售可能要过4000亿，但今年拿地货值不到1000亿。绿城中国今年销售估计1500亿，今年拿地比保利好一些，应该也不到1000亿。拿地水平的大幅下降，锁定了未来几年销售额的大幅下降，以至于在未来多年业绩也会跟着下降。

这个时间可能会比较长，由于今年拿地面积还在下降，那么至少明年新开工肯定是下降的，由于这个下降比例比较大，我不认为新开工在2026年前能稳住。就算2026年新开工能稳住，2026年新开工的楼盘，结算在2028年，也就说，业绩结算的同比回正怎么算也到2028年后了。

这是纯住宅开发企业。经营性企业的路径不同。新城控股已经3年没有拿地了。新城控股旗下的吾悦广场租金目前看是逐年上涨的（经济不好也会有变数，10月，龙湖天街的收租是同比小幅下降的，和新城控股经营能力的差距还是比较明显）。后续，地产结算的比例会越来越少，而租金的比例会越来越大，业绩回正肯定是快于其他纯住开企业。

更重要的是，地产公司的规模是滚雪球的，缩表想恢复也没那么容易。新城控股的核心资产是吾悦广场，这几年规模不降反增，给新城控股后续快速扩张住开规模，提供了较好的融资抵押保证。

住宅开发市场的复苏慢于预期，现在全国房价还在下跌，就算今年底明年初企稳，传导到规模扩张，结算利润，还不知道要多久。在此情况下，选择双轮驱动的新城控股依然是投资地产股近乎唯一的选择。南哥其实在绿城和新城间纠结过，绿城的经营肯定是强过新城的。但大形势和商业模式还是新城的优势。除非明年绿城拿地能持平或超过销售，否则面对一个收缩的绿城，新城明显还是更好。

$新城控股(SH601155)$ $保利发展(SH600048)$ $绿城中国(03900)$