来源：雪球App，作者： 开心的小白兔，（https://xueqiu.com/5776107778/313180182）
上周五，苏州金鸡湖玫瑰园开盘，首批次取证81套房源，全部卖完。据说81套房子，超300组客户冻资，项目的热销程度，超过拿地时的预期。
根据销售喜报，首开销售25亿。
我详细了统计每一户的备案价，总货值也是25亿，说明首开住宅没有优惠，售价与备案价一致。
56套洋房（28、29、30、31号楼）全部在首开范围，也就是说洋房全都卖完了。首开还有21套联排（12、17、25、26、27号楼），4套合院（15号楼）。目前未售部分，就只有联排和合院了。
首开洋房均价84828元/平米，由于一层户型有地下室，拉低了均价，剔除一层户型，洋房均价95769元/平米。
别墅的价格和楼座位置、楼间距关系比较大，我在鸟瞰图上标出了首开每栋别墅的价格，别墅的单价包含了别墅地下。
25、26、27、28号联排别墅因为靠近多层，私密性差一些，且院子较小，楼栋均价8.07-8.58万。12#和17#楼不靠近洋房，位置稍好，12号楼楼间距稍小，均价8.68万；17号楼间距稍大，均价9.26万。
15#楼为沿湖合院，单价9.43万。
看下面的总平面图就能理解，为什么12号楼比17号楼均价低了，17#楼楼间距更大。
结合上面的信息，我判断后期未售合院含地下室的均价约9.1万/平米。
拿地到开盘233天，作为苏州地王，顶级豪宅这个开盘速度还是很不错的。展示区的效果非常好，类似文章较多，文章就不详细写了。
下面到测算环节了，
拿地过程：这个项目是2024年3月29日，绿城在苏州园区拿地，是江苏地王。成交总价30.8亿，溢价率18.22%，拿地竞争激烈。
规划面积：可售住宅面积6.13万平米，这个数字是含有别墅地下室的，数据来源是户型分布图，我每户相加得到，应该比较准确了。
土地款+契税31.76亿，契税按照3％。建造成本8.69亿，因为是豪宅，建造标准较高，住宅（含住宅室内地下室）的建造成本，按照单平米1万元测算（洋房精装成本按照0.3万一平米，总共0.54亿，整个项目折算精装不到900元/平米，我这表比较简单，不详细展开了）；地下室建造成本按照0.55万/平米。
项目货值56.66亿，其中住宅54.47亿。未售别墅均价按照9.1万，这部分货值29.47亿，已售部分洋房和别墅货值25亿。车位按照每户可售3个，每个车位50万，车位货值2.19亿。洋房每户送了一个车位。
剩余未售别墅货值估算过程
三费合计0.96亿，销售和管理费按照1.5％。摇号项目，开发贷使用时间很短，测算按照3个月。
增值税+附加税1.5亿；土地增值税1.74亿，增值率11.9％，特别说明下，最近有可能有好的土增税政策，苏州目前还没有取消普通住宅和非普通住宅划分，目前的趋势是鼓励取消划分，如果取消，土地增值税可以大幅到接近0。
可售楼面价5.18万/平米，住宅均价8.88万，售价-可售楼面价3.7万/平米。特别说明一下，可售楼面和售价均包括住宅内地下室。
项目土地款计息口径净利润8.22亿，利润率15％，项目拿地后9个月现金流可回正，IRR37％。绿城占股100％。
总结：绿城投入30.8亿土地款，9个月时间现金流回正，赚8.2亿，IRR37％，考虑土地款分期支付，IRR实际更高。
3月份绿城拿这块地的时候，大家普遍心里没底，担心苏州金鸡湖房价不稳定，担心苏州顶级豪宅购买力不足。实际开盘来看，项目取得了超出预期的表现。
说句题外话，我的测算是假设土地款全部为绿城自有资金，绿城IRR达到37％。员工跟投有5倍杠杆，员工跟投的IRR超过150％，今年的一块钱，明年变成2.5块！怪不得管理层要减持，站在机会成本角度，跟投收益远比买股票收益更确定，收益更高！
特别说明：文章仅代表个人观点，很难避免错误，不构成任何投资建议！$绿城中国(03900)$
