近期上海楼市成交量出现爆发，但主要源于此前被压抑的需求释放，而非市场回暖。成交以小区最低价为参考，中介存在操控价格的现象，投资客尚未入场。房价走势受基础设施完善度、收入预期和人口趋势影响，其中收入预期和就业预期不佳导致部分置换需求谨慎，影响成交。目前房价收入比仍不合理，这轮成交更像是政策引发的恐慌性入市，交易可持续性有待观察。文章基于上海楼市情况，其他一线城市情况不明，并提及部分小城市房价已接近收入水平。

🏡 **成交量爆发源于需求释放，而非市场回暖:** 近期上海楼市成交量大增，但主要原因是之前被压抑的需求集中释放，投资客尚未入场，房价并未出现明显回升。

💰 **中介操控价格，置换需求受阻:** 中介通过散布降价或惜售消息，操控买卖双方信息，导致置换需求难以达成公平交易，部分置换需求因收入预期和就业预期不佳而变得谨慎。

📊 **房价走势受多因素影响，收入预期尤为关键:** 房价受基础设施完善度、收入预期和人口趋势影响，其中收入预期和就业预期不佳是影响成交的关键因素之一。人口趋势对短期影响较弱，但对投资客入场影响较大。

📉 **房价收入比仍不合理，恐慌性入市或成主因:** 目前上海房价收入比仍不合理，这轮成交量更像是政策引发的恐慌性入市，交易可持续性有待观察。

🏘️ **上海楼市情况或不代表其他城市:** 文章主要针对上海楼市，其他一线城市情况不明，部分小城市房价已接近当地居民收入水平。

来源：雪球App，作者： 枯叶先生，（https://xueqiu.com/1010392927/312797708）

这两天各地频传房市成交火爆的消息。根据近期亲自调访的观察看，本轮成交量仍属于前几个月被压制的需求爆发，主要体现在以下几个特点:
1、对房价比较敏感，大多以小区近期最低成交价为参考，高于此价的带看多，成交很少。
2、中介大多玩套路。不断向卖方输出降价假消息，向买方输出稳价惜售消息。对于置换需求，会催促先卖或先买，但只要交易了，无论你是先把手上卖了，还是先买了，后面的将由中介拿捏了，往往置换客都落不到一个公平价格。
3、投资投机客仍没入场。了解了四十多组带看信息，无一是投资需求（新房不清楚，主要是二手房）。
4、从统计数据看到，也或从调访的信息看下来，皆是量增价跌。
综合下来，目前影响房价的因素有三:
1、房屋基础设施的完善度;
2、收入预期;
3、未来人口趋势;
第3点人口趋势对短期影响是最弱的，因为现在的刚需不可能等到十几年后再入场，但对投资投机客入场影响很大，因为房子下跌时变现很难，搞不好会血亏，经过这一轮下跌，大家都看到了这个人口趋势。真正影响大的还是收入预期，有很多置换需求还是因为收入预期和就业预期不好变得十分谨慎，再加上中介搅局，这部分需求往往受到抑制。基础设施对成交有利，边缘地区跌幅巨大，成交清淡。因为在zf预算收紧的情况下，饼是否还能继续摊大都很难说。
总体来说，交易可持续性有待继续观察，目前的成交量仍不能说明什么问题。总体来说，房价收入比仍不合理，这轮成交量更象是政策引发的恐慌性入市。
调访区域为上海，仅限于上海，其他一线城市情况不明。还望球友们共享信息。
另，有些小城市房价了解下来似乎下跌不太多了，6000-7000的房价和当地5000-7000的收入基本持平。