来源：雪球App，作者： 开心的小白兔，（https://xueqiu.com/5776107778/312142763）
今天双11，绿城股价也打折，本篇文章可能引起部分人的不适，但是本着客观分析的精神，就发出来了，希望大家不要介意。
前几篇文章，我已经详细分析了绿城21-24四年拿地的情况，今天写下绿城20年拿地的复盘，因为20年项目没有详细分析利润，分析的准确性就下降了一些，不过对于投资者来说基本够用了，也能看个大概了。
20年之前未售土地很少了，分析20-24年的土地，基本就完成主要工作了。
绿城16年以后项目情况
20年绿城获取项目85个，总土地款1540亿，绿城权益土地款842亿，绿城权益比例54.7％。20年拿地中，好卖的、有利润的项目，这两年已经大部分交付和结算了，这就能解答很多人的困惑，绿城这几年报表利润中少数股东利润占比很高主要就是这个原因。为了冲规模，绿城在20年合作项目中少数股东权益占比比较高。
20年拿地项目的去化情况：85个项目中，58个项目基本售罄。
20年绿城权益投资842亿，目前未售部分权益土地约103亿，20年项目目前整体去化率87.7％，我的统计原则是这样的，比如一个项目绿城的权益土地款10亿，卖掉了8成，我就统计为权益土地款2亿未售，按照这个原则相加，算出的整体去化率，和公司统计口径不一致。
利润测算我没有做，因为作为个人投资者，实在是没有这个精力了。大致说下3个未售土地款占比大的项目情况。
1、盐城桂语江南，权益土地款10.7亿，开盘高层1.2万左右，卖了几户，后来全部给买房人退款了，因为实在卖不动，按期交付还需要投入不少建造成本，不如退房停工。现在高层住宅市场价也就7000元，位置太偏了。楼面价不到3000元，账面亏损不会太多，主要是资金沉淀了，实际土地价格贬值了一半以上。
2、南通启东海上明月，超级大盘2万户左右，目前卖掉了15％，未售权益土地款15.5亿，从新湖手里收购的项目，当年启东还是比较火的，现在7000左右的精装房，流量一年也就买个三百套左右，照这个速度要卖几十年。楼面价2100，亏的也不多，也是资金沉淀了。
3、武汉桂语朝阳和桂语映月，未售土地款18.9亿，收购项目，合作方是华生，卖了30％。开盘后也是一路降价，目前毛坯售价1.2万左右，楼面价将近1万，要亏不少。估计亏损在10亿级别。
以上三个项目总共权益未售土地款45亿，占20年未售土地金额45％。
20年的绿城，还在焦虑规模。为了2025年重资产规模3500亿的目标冲刺，拿地质量也很难保证。好在绿城仍然坚持聚焦纯住宅，下沉项目数量较少，犯下的错误，也慢慢在消化。
目前100亿左右未售土地，后续的亏损额估计在30-50亿量级，并不是沉重到无法承担，也相信这部分项目慢慢去化，绿城的负债也会随之降低。
相信通过这篇文章，投资者能大致看清楚，绿城20年未售的土地，很少有好项目了，基本都是大、偏、难项目。其他开发商也一样，投资者不要畅想22年以前拿地项目还有较多利润了。
投资绿城还是要聚焦未来，不过这项陈年旧账，看看后，才能做到心中有数。
特别说明：本文数据较多，仅代表个人观点，难以避免很多错误，不构成任何投资建议。$绿城中国(03900)$
