文章分析了万科和保利地产在当前地产行业困境反转初期所处的状态。作者认为，地产销售已触底回升，万科和保利作为龙头企业已走在困境反转的路上。虽然万科因资产端估值问题导致前三季度亏损，但其困境反转的利润弹性潜力大于保利。保利则胜在稳健，利润和分红表现良好。作者建议投资者同步配置万科和保利，形成弹性和稳健的组合，并耐心持有，等待明后年业绩复苏。文章还强调，不必过度关注美元降息幅度低于预期，因为这与地产行业困境反转的趋势无关。

🤔美元降息与地产行业困境反转关系不大：文章指出，美元降息主要受CPI和非农就业数据影响，与美国总统选举关系不大，对地产行业的影响主要体现在资产端估值上，短期内美元降息趋势不会改变。

📈地产销售触底回升，万科和保利走在困境反转路上：Q3地产周期触底完成，销售数据和单价均反映出复苏迹象，万科和保利等龙头企业已走在困境反转周期路上，但复苏过程缓慢。

💰万科困境反转弹性大，保利稳健：万科因资产端估值问题导致亏损，但困境反转后利润弹性潜力大；保利则胜在稳健，利润和分红表现良好，建议投资者同步配置两者，形成弹性与稳健的组合。

⏳耐心持有，等待业绩复苏：作者建议投资者耐心持有万科和保利，等待明后年业绩复苏，届时10-15倍PE估值将是地产股周期峰值，具体估值还需考虑市场环境。

📊目前地产周期处于困境反转初期，不必过度担忧：销售端数据已反映复苏迹象，不必因美元降息幅度低于预期而困扰，这属于对美元周期的误解。

来源：雪球App，作者： 大牛无形2017，（https://xueqiu.com/7927639672/311932398）

$万科A(SZ000002)$
万科仍然处于困境反转初期：
1️⃣周五地产全线下跌，受到美元降息25个基点，低于预期有关，这里实际存在严重的认识误区，即将川普前一个4年任期的美元低息周期，误以为川普当选之后，美元降息会大于25个基点，这其实是常识性误解。
2️⃣美联储货币政策基础是CPI，同时会参考非农就业数据，与谁当选影响甚微，川普经济政策若对美元有影响，那也是一年后才会体现出来，假设川普国内减税、国外加税全面实施，那将带来再通胀，但问题在于说的和做的可能是两回事，特别是马斯克加入团队成为灵魂人物之后，当年尼克松和里根经济政策就是很好的例子。
所以，就像选前不到最后一刻谁也无法判断谁赢？现在不到一年后谁也无法判断川普经济政策如何实施和对美元的影响。
换言之，至少未来一年美元降息趋势不会改变。
3️⃣地产销售几乎都在国内，美元债的影响主要体现在资产端估值，这其中万科比例高，保利没有美元债且自持物业比例低，所以从地产困境反转周期来看，资产端估值对万科影响大，保利主要看销售端复苏就可以了。
因此，万科和保利应该同步配置，前者是H，后者是A，其实就是弹性和稳健的组合。
4️⃣Q3地产周期触底已经完成，我们从销售数据和单价可以得出结论，虽然复苏过程是缓慢的，但至少万科和保利这样的龙头企业已经走在困境反转周期路上，其余地产股情况各有不同，未来还有出清的概率。
今年前三季度万科亏损179亿元，与保利盈利反差巨大。主要因素不是销售端而是资产端，你看万科自持物业比例和前期抛售物业的动作就明白，抛售物业影响到资产估值，所以利润亏损幅度大，但反过来说，现在地产周期触底，万科暂停抛售物业甚至高价减持物业，此时又会带来资产价值回升，所以万科困境反转利润弹性潜在大于保利，但保利胜在稳健，利润和分红都是，所以两者应该共同配置。
5️⃣主要困境反转周期不变，那么现在就可以耐心持有，等待明后年业绩复苏，大家注意，届时10-15倍PE估值将是地产股周期峰值，估值差距取决于届时指数牛熊，牛市15倍PE、熊市10倍PE，万科和保利皆是此估值规律。
目前地产周期无疑处于困境反转初期，销售端数据已反映复苏迹象，不必被周五美元降息幅度低于预期而困扰，这原本就是对美元周期的误解。