在“止跌回稳”的政策支持下，10月楼市实现“止跌”，接下来楼市能否“回稳”成为关键。
从供应端来看，随着“金九银十”传统营销旺季结束，房企11月推盘积极性有所回调，不过，供应端明显“缩量提质”，供应结构仍以主城区改善为主。
目前市场仍处于脉冲式复苏阶段，市场将逐渐企稳。多个重点城市一二手房成交环比预计将持续回升。
01 28城供应提质缩量，结构以主城改善为主
据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比下降9%，同比下降52%，绝对量仅高于2月。
一线城市供应有所回落，同环比齐跌59%和25%，累计同比降幅扩大至26%。仅广州一城环比持增，增幅高达58%，因而广州累计同比降幅持续收窄至24%。
二线供应稳中微降，环比下降8%，同比下降51%。三四线供应量环比大增62%，徐州、无锡、常州等迎阶段性放量，而漳州、泉州供应普降，市场仍处于去库存阶段。
重点城市供应结构呈现出改善为主、刚需为辅的格局，其中改善和高端供应占比达到64%。这意味着11月供应端明显“缩量提质”，一线城市顺应政策利好也适当调整了刚需产品供应。
具体城市来看，北京、深圳、昆明、天津、常州、长沙、上海、南京等城市刚需产品供应占比都在50%以上，北京、上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。
而福州、合肥等高端产品占比显著上升，达到73%和45%。
主城区仍是典型城市供应的重点区域，占比达到63%。
其中漳州、合肥、昆明、长春主城区供应比例达到了100%，福州、南宁、武汉、无锡、重庆、郑州、西安、成都、徐州、青岛等主城占比均在7成以上。
02 市场热度预期小幅回调，沪深新房成交或将持稳
通过11月市场供应，结合各城市成交特征，预计受供给约束影响，市场热度预计小幅回调，不过核心城市市场热度仍将稳中有增。
据CRIC监测数据，28个重点城市11月预期项目平均去化率31%，较10月环比下降6个百分点。
值得关注的是，一线城市得益于供给缩量提质，并且增加了刚需盘占比，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，11月预期去化率达到39%，与去年11月平均去化率41%基本持平。
CRIC结合不同城市11月推盘所处区域，并依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，多数城市在10月成交放量之后，11月会进入小幅调整期，环比降幅多集中在2成以内，仍有多个城市预计环比涨幅在5%以上，部分城市有望率先量价双稳。
具体到典型22城新房市场来看，上海、深圳等新政效应延续，新房成交或将持稳；少数城市诸如成都、长沙、长春、青岛等预期新房市场热度小幅上扬，昆明则将量价双稳，郑州、福州、厦门等弱二线城市或将出现下滑，主要和推盘结构和当前低迷的行情走势密切相关。
再来看二手房市场，成交仍有望延续增长势头，但环比增幅可能略有收窄。
具体城市来看，北京和深圳政策效应延续，其中北京二手房价跌幅或将有所收窄，深圳则延续高规模。
另外，厦门、重庆、西安、成都和长春二手房成交也将有所回升。
结语
10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月新房供应稳中有降，预期市场热度相较于“银十”或小幅回调。核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，多数城市市场行情大概率回归理性。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
