雄心勃勃的战略转变 即使实现部分目标也将令人兴奋 进一步的重估将取决于资本回收的进展 雄心勃勃的战略转变。昨天，已有135年历史的香港置地宣布了未来十年的新战略方向，这将涉及全面重组的战略和资产配置。新策略的制定是紧随着集团在2024年4月1日任命新行政总裁的决定，亦是集团在过去六个月进行全面业务评估后的结果，包括：(1)专注于亚洲主要城市的超高端综合商业地产投资，没有单一城市贡献集团息税前基本盈利逾40%；(2)从出售余下的建售物业(60亿美元)和投资物业(40亿美元)中回收总计100亿美元的资本，同时将20%的收益用于股票回购；(3)通过有限合伙人资本、私募基金或分拆REITs，将投资物业资产管理规模从400亿美元扩大到2035年的1,000亿美元，目标是在2035年前将基本盈利和每股派息增长翻倍。这些雄心勃勃的目标超出了我们的预期，尽管在8月7日的早期报告中我们已提到战略转变可能带来重新评级的潜力。 即使实现部分目标也将令人兴奋。仔细审视香港置地的战略目标、业绩记录及其同行的表现后，我们认为公司的一些战略目标过于乐观。例如，为了在下一个十年内将投资物业资产管理规模提升到1,000亿美元，需要年均增长10%。这一规模几乎是亚太区内最大的REITGoodman(GMG.AX,NR)520亿美元的两倍，并几乎与香港最大的开发商新鸿基的1050亿美元的规模持平。乍一看，从投资物业中回收40亿美元的目标似乎面临挑战，但我们认为这一目标是可实现的。从出售余下的账面上为120亿美元建售物业中回收60亿美元对我们来说也是可行的。香港置地将每股派息翻倍的目标(即2024-2035年期间年均增长7%)在20亿美元的股票回购和5%的股息年均增长下更具可实现性。 进一步的重新评级将取决于资本回收的进展。保守来说，即使香港置地未能实现所有战略目标，我们认为其仍然存在重新评级的潜力，基于：(1)更激进的新管理层；(2)长远上行的股息收益率；(3)潜在回购对股价的直接支持；(4)通过REIT上市解锁价值。最重要的是，重新评级取决于资本回收的进展。基于更小的净资产折让率，我们将该股票的目标价从4.50美元上调至6.00美元，以反映香港置地雄心勃勃的资本回收目标。维持“优于大市”评级。
