几年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地产未来会分裂成四个行业，房企也已将分化成四类企业：
- 投资商：利用便宜的钱，在地产全产业链寻找投资机会，从中获利。 开发商：类似于传统手艺人，靠品牌输出及项目开发管理能力赚钱。 运营商：围绕存量物业运营赚取租金；以及自持物业增值产生收益。 服务商：通过为客户提供服务，赚取服务费用。
这四种角色，可能会有所重合，也就是说，一家房企可能同时扮演着其中两个或以上的角色。
过去，住宅市场处于上升周期的时候，绝大部分房企都属于开发商的角色，大家的业务模式大同小异，都是以住宅开发为绝对核心甚至唯一业务。
而随着住宅业务缩水，房企转型不断深入，目前行业分化已经逐步成型，上述这四种身份，在房企身上体现越来越明显。一种新的房地产格局，正在加速形成。
01 地产行业分化重整，呈现出2大变化趋势
一方面，投资与开发加速分离。
过去开发商多数是大包大揽模式，投资-设计-招采-建设-销售，每个环节都抓在手里。
这种模式，在过去市场良好，房价上涨的时候，是没问题。房企虽然借了很多钱，付了很多利息，但上涨的房价带来的利润空间，可以覆盖掉这部分成本。
依靠负债驱动发展，一旦遭遇融资收缩，风险便暴露无遗。而在供需逆转之下，这一模式也难以为继。
据七普数据，截至2020 年末，我国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，这个数据，已经达到发达国家水平。
房子紧缺的时代过去了。
购房需求已经从追求“有房子”，升级到追求”住得好“。改善型置业成为绝对购房主力。
这对很多开发商来说，也是致命的打击——没有造好房子的能力，在这个市场没法立足。
行业的变化，加速了投资与开发的分离，带动了地产代建快速崛起。据不完全统计，目前已有90多家房企涉足代建业务，其中，大多数是民企。
代建企业通过输出专业能力，为委托方提供项目建造、咨询、销售等服务，赚取代建费。有的代建方具有较好品牌认知度、美誉度，还可以输出品牌，让项目产生溢价，获取利润分成。
这几年，在城投托底拿地、出险房企纾困、保障房建设等需求的共同作用下，地产代建迎来了飞速发展。仅去年一年，代建企业新项目建面预计就达到17312万平方米，同比大增56%。
代建的崛起，宣告地产开始步入投资与开发分离时代。
另一方面，运营商与服务商规模渐成。
过去高周转模式下，房企与项目之间的关系，从项目交付出去那一刻就结束了。
而事实上，建筑的生命周期才刚开始。在整个生命周期上，还有很多环节可以赚钱，比如，做项目运营，为项目里的人提供服务，做项目维护甚至重建。
商品房年销售额最高规模是18万亿，去年下滑至11.6万亿。未来是否还会缩水很难说，但极大概率不会重回巅峰。
市场趋于饱和，增量空间很难养活过去那么多的房企，也很难支撑现有房企规模持续增长。
房企不得不从存量空间去寻找机会：
- 一是通过存量物业运营，如商业空间、产业园区、长租公寓等，通过运营使物业增值，并获取租金收入。 二是给予存量物业提供服务，赚取服务费用。典型的如物业管理，产业园区管理服务，大型场馆运营服务等。 三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以参与各地老旧小区、老旧厂房等的改造。
当前，增量开发与存量运营之间，已经形成此消彼长趋势。
多元化发展的房企，存量运营及服务收入在总营收占比不断提高。
比如以运营能力见长的华润置地，多年来积累的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等优质资产，为其的持续增长打下了坚实基础。财报显示，今年前六个月，华润置地经常性业务收入227.8亿元，在集团业务中的利润贡献占比已经达到利润贡献占比已经达到51.4%。
“住宅+商业”双轮驱动的新城控股，商业板块也在继续增长。数据显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，其中，物业出租及管理业务毛利41.91亿元，在公司总毛利中的占比由去年同期的43%大幅提升至57%。
挖掘存量物业的价值，不仅是房企发展的需求，也是政策引导的方向。尤其是体量庞大的住宅。
住建部数据显示，2023年全国共开工改造城镇老旧小区共5.37万个，共完成投资近2400亿元。
中国住宅建成时间集中，老龄化也集中。按照中央的规划，“十四五”期末，将力争完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。这样的老旧小区，大约有近17万个。这个体量，也足够养活很多房企了。
02 活下来的房企，各有各的拿手戏
如前文所言，以前房企全都做住宅产品的时候，大家的模式高度重合，就连产品都高度同质化。即便如此，由于市场空间大，容错率高，就算房企资质平平，也能野蛮生长。
这一轮的洗牌，使一批房企离开牌桌。活下来的房企，也出现明显分化：不仅差距拉大，差异也在放大。行业呈现出“百花齐放”的趋势。
做住宅开发的房企，各有各的护城河
这几年，地产百强榜座次发生了剧烈变动，国央企整体上行，而民企普遍回落。而那些仍然稳住、甚至还逆袭的房企，都有自己一套杀手锏。
有的在布局上占领优势。
统计显示，去年top20房企中，均价在3万元/㎡以上的有3家，依次是：滨江（43073元/㎡）、越秀（32790元/㎡）与华发（31545元/㎡）。
销售均价主要取决于两个因素，
- 布局，城市能级越高，地价越高，项目售价也水涨船高； 产品定位，改善乃至豪宅产品具有更高溢价空间，能为房企争取更多的利润。
这与当前改善主导的需求结构也是匹配的。
这几家房企的共性，就是布局高度集中，且重仓核心城市：滨江重仓在杭州，华发重仓在上海，越秀重仓广州。
有人可能会认为，高能级城市房企都抢着进，这构不成什么独家优势。
其实不然。很多人可能也注意到，这一轮深耕型房企反而抗风险能力普遍更强。房企长期深耕一个区域，对城市发展、客户特征的了解更深入，有助于精准投资及产品研发。
口碑建立也并非一拓而就，房企在一个区域长期扎根，其知名度和影响力也并非一个新进者所能比拟的。
有的在开发能力上有独到之处。
上述提到的越秀地产，除了布局优势外，还有一个杀手锏，就是TOD项目开发能力。
TOD项目体量大、业态复杂、开发难度高，很多房企对此望而却步。
越秀地产的前身是广州城建总，先天具备参与城市建设的基因。在高难度的TOD项目开发上，越秀地产如鱼得水。
截至今年六月份末，越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目，TOD项目的总土地储备更是达到了310万平方米，约占总土地储备的12.4%，约占总土储面积的12.4%。
上半年TOD项目贡献了94.6亿销售额，对整体业绩的贡献率达到17.1%。
有的积累了良好的产品口碑。
比如绿城，算是少数有品牌效应的房企之一。
今年前10个月，绿城实现了约2150亿的总销售额，其中自投项目销售额1303亿元，位列行业第六，较去年排名又提升了一位。代建项目的销售金额更是达到了847亿元。
绿城的口碑效应，也影响着绿城体系的各个板块。
比如其代建板块 ，得益于母公司的背书，绿城管理不仅能输出项目管理能力，也能为委托方输出品牌，帮助项目溢价。单凭这一点，便足够吊打许多同行。
有的管理能力遥遥领先。
说起管理，业内有两家房企为人们津津乐道。
一家是滨江地产，以超高人效为人所知。
近年来，滨江的人均销售额一直保持在“过亿”的水平，遥遥领先于同行。
超高人效的背后，一是布局高度集中，管理半径小，效率极高；二是强大的供应链，减轻了滨江的管理压力。
很多房企都在学习“滨江模式”，但至今没有哪家能超越。
另一家是中海，素有利润王之称，虽然这几年利润率有所下滑，但依然遥遥领先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4纸双面打印的故事，在业内几乎人尽皆知。
中海仍持续强化其成本费用管控优势。
中海去年的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降了0.2个百分点。同时，还通过供应链集中采购方式将招采成本降低了13%。
当然，中海“利润王”的身份，还得益于精准拿地布局，以及超低的融资成本。其融资利率一直以来都处于行业最低区间。
转型多元化的房企，已逐步建构起新增长极
部分房企转型已见成效，他们不仅是开发商，更是地产运营商、服务商。
最有代表性的，当属华润置地。前瞻性的多元化布局，让华润置地在面对行业调整时有了更多胜算。
目前，华润置地经常性业务的利润率已经超过开发业务，第二增长曲线已正式形成。旗下的万象系购物中心，已成为内地高端商业的代表，也是华润置地最闪亮的一张招牌。
未来，华润置地的目标是转型大资管。战略核心是将“经营性不动产业务”调整为“经营性不动产与资管业务”。
作为民企之光的龙湖，多元化转型成效更加凸显。
截至去年，龙湖的运营及服务业务对集团核心权益净利的贡献率，已经达到60%以上。换言之，现在的龙湖，与其说是一家开发商，不如说是一家地产运营商/服务商。
早在多年前，其他房企还在住宅市场跑马圈地的时候，龙湖便开始将眼光转向存量市场，并逐步确立了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。
经过多年培育，运营和服务业务已进入收获期，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。
这些率先突围的房企，有力的推动着行业走向一种全新格局。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。
