近期万科股票表现不佳，引发市场对管理层的质疑。文章指出，万科销售业绩受制于拿地节奏踩错，部分项目去化缓慢，权益占比也存在差异。尽管如此，万科拥有庞大的存货和净资产，现金流状况良好，并拥有物业、租赁等领先的经营性资产。但其声誉受损，未来需要时间重塑形象。总体而言，万科基本面稳健，但面临着销售压力和声誉挑战，投资者需关注其去化速度和未来发展策略。

🤔**万科销售业绩承压，拿地节奏踩错导致去化缓慢:** 万科近期销售业绩表现不佳，主要原因在于其拿地节奏踩错。文章以南宁为例，说明万科在牛市初期错失低价拿地机会，而在牛市末期却以高价拿地，导致部分项目去化缓慢，例如五象湖东项目去化仅一半，预计需要一两年才能清盘。这说明万科在土地市场上的决策存在一定问题，未能准确把握市场变化，导致项目销售压力加大。此外，万科部分项目权益占比较低，例如一些盈利项目权益仅为七成，而亏损项目权益却接近百分百，也引发了市场质疑。这种权益分配策略也可能影响到万科的盈利能力和投资回报。

💰**万科拥有充裕的存货和净资产，现金流状况良好:** 尽管销售业绩承压，但万科依然拥有雄厚的资产基础。截至目前，万科存货规模高达5840亿元，净资产为3740亿元。即使存货价格下跌，万科的资产规模依然庞大，足以抵御风险。此外，万科的现金流状况也较为良好，受益于各种白名单项目，万科成为“优质”对象，只需关注公开债务即可。这说明万科的财务状况稳健，具备较强的抗风险能力。

💼**万科拥有领先的经营性资产，但声誉受损需要重塑形象:** 除了房地产开发业务，万科还拥有物业、租赁、物流、商业等领先的经营性资产，这些业务为万科提供了多元化的收入来源，并提升了其抗风险能力。然而，文章指出，万科这两年受到全网自媒体和吃瓜群众的负面评价，声誉受到一定影响，溢价能力可能有所下降。未来，万科需要花费数年时间，通过提升产品和服务质量来重塑品牌形象，恢复市场信心。这说明万科需要积极应对负面舆论，提升服务质量，增强品牌竞争力。

📈**投资者需关注万科的去化速度和未来发展策略:** 综上所述，万科虽然面临着销售压力和声誉挑战，但其基本面依然稳健。投资者在关注万科股票时，需要密切关注其存货去化速度，以及其未来在产品和服务方面的发展策略。如果万科能够有效提升项目去化速度，并重塑品牌形象，其未来发展前景依然值得期待。同时，投资者也需要关注房地产行业政策变化，以及市场竞争格局的变化，以便做出合理的投资决策。

来源：雪球App，作者： 哈哈镜未来，（https://xueqiu.com/7616555373/310857820）

$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ $保利发展(SH600048)$
最近又很多人骂管理层了，主要还是股票最近涨得不好，歇了一段时间。
万科还是那个万科。管理层还是那个管理层。
一个月卖200亿已经很厉害了，都是卖些库存货，能有这个去化速度已是使出洪荒之力了。
中海保利华润绿城都卖这两年拿的地，销售的难度不是一个级别。
只能说万科拿地节奏踩错了。这点本人所在的南宁体现得淋漓尽致。在牛市初期，万科金域蓝湾后面的地4千块的楼面价，本来更应该万科拿的地都不敢抢; 但到了牛市末期，却花1.4万去抢位置还不如的五象湖东。现在艰难去化，只去化了一半。目前去化似乎加快了一些，估计也得一两年才能清盘吧。还有，往往大赚的项目万科权益都是七成甚至更低，而那爆亏的湖东项目权益确是近百分百。让人很是无语。
但我们还是看万科值不值这个股价，现存货5840亿，净资产3740亿，即使存货再怎么跌价，万科也不怕。现金流方面，现在各种白名单项目，万科是难得的“优质”对象。只需关注公开债即可，相信万科还是能轻松应付。同时，万科有很多领先的经营性资产，比如物业、租赁、物流、商业等。
要说万科实在受损的，就是这两年被全网自媒体和吃瓜群众这么一消费，声誉多少还是受点影响，溢价能力可能有所降低，未来可能得花几年时间靠产品和服务重塑形象了。