来源：雪球App，作者： 城北地带，（https://xueqiu.com/5857948546/310762004）
一、地产股在交易什么？
今年以来，主流地产股市场表现差异较大，以金地集团、新城控股为代表的存活企业表现相对较好，保利发展表现一般，万科A表现较差。而从金地集团股价今年来的表现看，在2季报和3季报公布后，股价都呈现明显的上涨态势。结合其他主流房企的股价表现看，个人理解市场是在交易确定性。
以金地集团为例，通过2季报、3季报的公布，公司的底数已经非常清楚了，好的摆在上面，差的也摆在上面，确定性非常明显。新城控股大致也如此。
第一，保利发展的减值计提比例是明显不够的。
按照金地集团、万科等主流房企的计提比例，即便保利发展方方面面存在的优势，但大家面临的大环境是一致的，不可能保持这么低的计提比例，这会对未来的利润兑现带来很大的挑战。很多貌似地产大V对计提这一简单含义的理解都是憨憨的，一个大楼盘，开的一栋楼因为市场原因，价格低于成本，基于谨慎性原因，按照目前成交的实际价格，对其他未开盘的楼盘进行减值计提。保利发展为什么计提比例这么低，首先这是规则允许的，其实也跟目前央企的考核机制有很大关系。随着央企市场化经营机制的不断推进，现在央企薪酬考核激励是很严格的，估计比一些民营企业还要严。很多央企的薪酬发放总额是跟当年利润总额严格挂钩的，利润增、薪酬增，利润减、薪酬减，有的央企薪酬发放甚至是跟利润实现的序时进度挂钩的，当月利润总额如果没有实现序时目标，当月的工资总额就会缩减，有钱也发不了。不知道保利发展薪酬激励的具体情况，但大致情况应该是类似的，从各种角度考虑，应该都没有减值计提的动力，更多采取的策略是“以时间换空间”，分年度平滑业绩。
第二，“以时间换空间”能做到吗？
也许能，也许不能。“以时间换空间”包括两个层面：一是新拿优质项目，增厚利润；二是依赖大范围的价格上升，减少资产减值。
第一方面是正在进行时，但相对已有存量减值，效果存在不确定性。第二方面，价格上升存在不确定性。从10月的新房市场看，仅是一线城市和部分强二线城市成交量上来了，但价格只是初步企稳，后续能否回升存在很大的不确定性。
作为全国布局的开发商，对于保利发展来，“也许能”的条件是，全国大范围成交量大幅攀升，全国大范围价格企稳回升，但上述条件存在较大不确定性。
对于万科A来说，由于第一方面条件不具备，不具体“以时间换空间”的条件，选择了金地集团曾经走过的路：缩表保生存。但相对金地的规模，万科A缩表难度是指数级上升的，除非专项债把万科东北、西北批量土地原价收购了，否则，仍然存在很大的不确定性。
二、金地集团3季报为什么这么硬？
本质上说，3季报体现的核心是金地集团的不确定性在持续降低，确定性在持续提升。
1.现金流持续回正。
2.亏损和计提持续缩小。
其实，对金地集团第3季度的结算规模，我的预计就是200亿左右，在合同负债里每个项目的金额和竣工时间都写的很清楚，查一查项目是否交付了，就可以计算结算规模，并不存在某些人所说的人为调节。看一下3季度和4季度的结算项目，北京、上海、南京等高毛利项目开始陆续结算，4季度也不悲观。
3.库存有效降低。
1100亿左右，扣除实际已出售的，更加少了。
4.非住业务蓬勃发展。
5.金地是否只剩烂地了？
首先，截止目前，并表的项目已经计提接近百亿规模，非并表项目也以应收款方式计提几十亿了，手头的大部分烂地已不会对经营业绩造成大的影响。
金地好长时间没拿地了，还有好地吗？
深圳宸峯府，可租售面积87,655，马上开盘，旁边鸿荣源尚云刚开盘，均价6万，最近的大热盘，宸峯府货值保守估计50亿，半年报写的预计投资324,552万元，10亿净利润，轻轻松松，马上开盘。
深圳观澜田心村项目，已投入11亿元的旧改项目。
西安西沣公元项目，20亿元的旧改项目，之前中海拿走了一部分。
西安大寨路项目，20亿元的旧改项目。
这些项目本身都是非常优质的项目，前期金地因为还债，资金阶段性紧张，随着金地经营状况的持续好转，完全可以自主开发。
这里只是列举了报表中并表有体现的部分项目，据我跟踪还有相当一部分非并表的优质项目。
对于金地开发业务来说，仅以这部分项目就能保证基本的盈利盘了。
三、地产股的确定性交易
确定性分为三个方面：市场认为的确定性、企业真实的确定性、投资者认为的确定性。
以金地来说，之前市场确定金地要暴雷，股价持续下跌。我认为不会，企业真实的情况也没有，在这过程中就要与市场共识对抗，忍受股价的下跌，但更聪明的也许是及早接受共识、及时抛售。现在，市场认为金地确定性很高，从企业报表显示的情况看也是如此且还有更美好的未来，个人如果也认为确定性很高，那就享受确定性的红利。
回顾金地的投资过程，看到很多曾经的同行者，来了又走了。最遗憾的也许是在最应坚持的时候选择了放弃，应该放弃的时候选择了坚持，然后看到前女友过得很好又显得忿忿不平。
