投资要点： 房地产周观点：9月24日国新办发布会上，人民银行行长宣布，1）降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例；2）将人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。3）将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。4）研究允许政策性银行、商业银行支持有条件企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。9月26日中共中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。10月13日财政部发布会指出，允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房。坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。第一，允许专项债券用于土地储备。第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。第三，及时优化完善相关税收政策。 近期监管当局发布的一系列房地产行业重磅政策，力度之大历史罕见，超出市场，提振市场情绪。中央通过房地产政策及财政政策，支持行业发展，促进房地产市场止跌回稳决心坚定。另一方面，国庆假期期间反映购房意愿的看房量、到访量大幅上升；多地销量出现不同程度增长，市场信心有所恢复。预计房地产行业基本面将逐步探底回稳，对地产股表现将有一定支撑。 整体看，9月底以来的房地产板块上涨行情主要由于政策带动预期改善，属于第一阶段的政策推动估值修复行情。而由于短期内房地产板块快速拉升，累计较大上涨幅度，将可能增加短期板块走势的震荡波动性。后续随着政策带动的行业基本面修复，房企资金链及业绩改善逐步兑现，相信将能继续带动板块第二阶段的向上修复行情（基本面修复带来企业盈利改善预期及估值进一步上升带动）。 建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）招商蛇口（001979）等。 建材周观点：水泥方面：国家发改委介绍，为持续推动经济回升向好，我国将加力落实一揽子增量政策。明年要继续发行超长期特别国债，并优化投向。另外，发改委也表示，地方管网建设改造未来5年预计达到总量60万公里，总投资需求4万亿，下一步将继续统筹用好各类资金、提前安排项目清单和投资计划，继续推进城市基础设施提升改造。未来几个月及明年基建开工提速可期。另一方面，节前一周全国水泥市场价格环比大幅上涨1.2%。价格上涨区域有福建、江西、山东、广东、重庆和陕西，幅度15-30元/吨；推涨地区主要是长三角，水泥和熟料公布幅度均为100元/吨。据中国水泥网行情通，9月27日起，长三角沿江地区熟料价格计划一次性大幅上涨100元吨。 整体看，由于水泥生产成本增加，水泥厂家涨价意愿较为浓烈，带动水泥价格出现不同程度上涨。据厂家反馈，本次推涨价格落实情况较好。未来几个月及明年随着基建进一步加大发力，房地产逐步探底回暖，将能支撑水泥需求的上升，改善水泥企业盈利情况。中长期来看，供需格局将持续优化，利好龙头水泥企业的发展。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）。 消费建材方面：10月12日财政部发布会指出，2024年安排财政赤字4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元；新增地方政府专项债务限额3.9万亿元，比上年增加1000亿元；发行1万亿超长期特别国债，用好2023年增发国债资金，全年一般公共预算支出规模达到28.55万亿元，持续保持较高的支出强度，为高质量发展提供有力支撑。财政政策加码发力。同时叠加力度罕见的房地产新政，预计后续基建及房地产投资将明显提振。另一方面，全国多地加码消费品以旧换新政策，持续释放市场需求潜力。我国存量房市场规模大，家装更新需求将持续提升。这些均对消费建材带来持续的支撑。 从2024年中报及三季报预告来看，部分龙头消费建材企业业绩韧性仍明显好于行业整体，竞争优势突出。预期楼市逐步探底回暖，房企资金面改善，建材企业盈利也将能迎来修复回升。中长期来看，消费建材中头部企业还存在销售渠道优化、消费升级、市场占有率提升、拓展品类培育新增长点以及海外布局等带来的增长机会。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）等。 风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况 攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。
