moomoocat 2024-09-15 22:14 北京
我病还没好呢，今天一天在床上昏昏沉沉，晚上寻思要上钟了，喝了点退烧药人才精神起来。人这身体真就是一台精密仪器，37.5度的时候我感觉自己啥事没有，烧到38.2的时候整个人就蔫了，哪哪都不对。就差这1度都不到，整个人完全两种状态。所以碳基生命是真的脆皮，适应性这么差，离开了地球这个温室又能走多远...
昨天有读者留言问北京房价回调，我买的房子亏没亏？
我是2016年5月份买的，总价1400，各种税费+封阳台差不多100，当时贷款900，利率优惠85折，4.16%左右。房市好的时候小区同户型成交2000左右，最新成交已经跌到1600-1700。
如果纯看房价的话没亏，但我交了7年的月供，其中单单利息部分就是250左右，所以我的真实成本是1750，这样算就亏了。
但话说回来我们全家2018年搬进去，整整住了6年，这6年折算成房租的话是180左右，把这个加上去的话可能还微微赚一点。
所以这笔账最科学的算法是：房价（含税费）+历年月供中的利息-历年房租市场价=真实的财务成本。
按照我的估算，205-2016年买房的人目前普遍是微利或者保本状态，已经谈不上赚钱了，若是再以目前的趋势跌1年，2013-2014年上车的也就笑不出来了。
这里面很重要的一个因素就是中国大城市房产的租售比很低，每年租金只有房价的1.5%左右，而房贷利率部分是4-5%，所以你每年的财务成本都在持续增长，累计个5年10年就不是小数字。比如我们家，给银行的利息就付了250，以前房价涨的时候大家可以无所谓，现在房价一跌就会发现利息的支出痛感强烈。
所以银行必须降房贷，新房不降没人买，存量不降就提前还贷。
我现在也在等政策调整，如果年底都没有个满意的说法，明年初我也去提前还贷。你们可能不知道，现在那种300起步的信托理财锁1-2年也就4.4-4.5%的收益率，底层资产是各类城投债，我与其提心吊胆挣这屁钱还不如提前还贷，省下来的利息也接近4%。
银行别以为就能吃定前几年高息站岗的存量贷，博弈博弈，一人一步棋，老百姓也不傻。就像我之前说的：曾经房贷是老百姓能借到的成本最低的钱，现在提前还贷是老百姓收益最高的理财。
……
话说我昨晚让老婆有空可以看看房子，也许接下来是换房子的时机。现在的房子住一家6口人还凑合，但两个孩子长大了就有点挤。
前几年没想过换房有两个原因，1是当时觉得房贷性价比高，换房的话就要从85折改为上浮20-30%，一进一出亏好几百万；2是那会政策对换房极不友好，比如北京这边你卖了再买也算二套，首付要80%，那还换屁。
曾经以为这房子要住20年以上，住到孩子成年，但现在全国楼市急转直下，曾经不换房的两个因素都不存在了，所以现在先看着，有合适的可以考虑换。
我和老婆说也不用执着于北京，苏州杭州也可以，之前就有很多网友说像我这样的家庭不是非要生活在北京，确实啊，思路打开了。原先想的是孩子的教育，但这几年经过身边朋友的推荐和建议，再加上一些事情也改变了观念，我对孩子的教育路径呈开放态度。一旦这事想开了，生活的选择就变的更自由了。
我老婆刚去过杭州，对那里印象很好，今天一天全在网上看那边的房子，也给我反馈了几套她觉得不错的。呃......有点小贵，我说不着急，杭州再等1-2年就划算了
都说股市和房市是中国人的两大财富池，但其实股市和房市的差别很大，通常一个人的财富规模越大，他在股市里的比例也就越高，像那些百亿身家的，基本上七八成都是股票。但对于身家在百万千万的中产阶级家庭而言，房产通常是家里财富的大头，股市只是闲置资金的小游戏。
所以股市萎靡10年20年也不会影响社会消费，但是房价跌3年，中国消费就不行了。因为房价的涨价很影响广大中产家庭的财务安全感，进而影响他们的消费信心。
